去年无疑是澳洲房地产市场十年来最疲软的一年，根据corelogic上月发布的数据，全国房价下跌4.8％，悉尼则是下跌8.9％，是下跌最厉害的城市。

数据显示，去年11月澳洲投资者抵押贷款下降了4.5个百分点，与去年同期相比下降了22.6％。

按季度数据统计，投资类贷款总额仅占贷款总额的32％，跌至九年以来最低水平；自住贷款本月也下降1.4％。房屋贷款总额下降2.5％至291亿元，远大于经济学家下降1.2%的预期。

近四成贷款申请被拒绝

数字金融分析公司的一项分析显示，截止去年12月份，约有40%的抵押贷款申请未能通过，作为贷款人和银行之间中间人，抵押贷款经纪人认为对皇家委员会调查结果的担忧，一定程度加剧了信贷申请难度。

然而，Nab首席经济学家Ivan Colhoun有不同意见，他认为如果只是银行收紧信贷政策影响，那悉尼和墨尔本以外的城市，同样也会出现投资者借贷数量下降。

“其他州看起来并没有那么惨淡。事实上，有些地方情况正相反，例如南澳的投资者批准明显上升，而昆士兰州也是如此，西澳的自住业主人数近期可能开始复苏。”

“我们也希望各州呈现更多类似趋势。”Colhoun先生说。

贷款金额下降

Westpac的Matthew Hassan表示，获批贷款金额变化最大。“截至11月的六个月数据，自住型贷款数量仅下降了1.5％，但获批贷款额却下降了5.8％。”

虽然不少迹象表明，投资者有逃离悉尼和墨尔本趋势，但11月的数据显示，首次购房者也在改变着整体房屋贷款市场比例。

首次购房者占自住房屋贷款的比例，从10月份的18.1％上升至11月的18.3％。

主要的影响因素

11月份拍卖清盘率处于40％的低位，这显然反映了银行紧缩和投资者兴趣降低。建造新住房贷款减少了2％，而购买新住房贷款增加了3.4％，已建房屋贷款也下降了1.1％。

普华永道首席经济学家Jeremy Thorpe表示，住房融资数据反映了投资者对在皇家委员会更为严苛要求下，是否能够获得贷款的担忧。

“随着当前房价调整，加上选举后市场环境的不确定性可能导致资本增长萧条，加剧了这种担忧。”索普先生说。

贷款机构政策调整

现今银行对贷款与估值比例（LTV) 、再融资需求也更为关注。

本周，花旗银行宣布将推出一款名为“基本”贷款优惠活动，其本息同还产品将降息240个基点，使得该行旗舰贷款产品的利率从业内最高，直接降为业内最低利率。

花旗银行在澳洲住宅贷款市场占有比例虽然不到1%，但其国际投资和商业贷款市场的影响力不容小觑。在圣诞节/新年假期结束后，紧锣密鼓推出此次优惠活动，也表明了花旗银行吸引更多客户，提高市场占有率的目标。

影子银行通过低利率、提高利润以及更容易获批的贷款申请条件来增加竞争力，同时，澳洲联邦银行CBA旗下的Bankwest也开始降息。

对于银行而言，融资成本上升，往往是上调房贷利率的最正当借口。NAB的网上银行Ubank和昆士兰银行旗下的Virgin Money，都在采访中呼吁RBA继续下调创纪录的低现金利率。

不少市场分析师认为：在未来六个月的时间内，银行的融资成本会逐步下降。

澳大利亚投资机构Shaw and Partners银行业分析师Brett Le Mesurier表示：“明年的这个时候，本息同还、自住房贷业主的适用房贷利率应有所下降。“