对于那些在2019年打算购买投资物业的人来说，市场是一片丛林，因此可能是对适者生存的真正考验。

在过去房市繁荣的三年里，要获得资本收益或良好的租金回报是件轻而易举的事，但现在投资者必须更加谨慎行事。

Curtis Associates董事总经理、买家中介Chris Curtis表示 ，现在情况完全不同，除非物业经过最严格的尽职调查证实是好的投资，否则不应购入。

他指出，皇家银行委员会的调查令放贷收紧，租金也在下降，尤其是在悉尼。

此外，还有即将到来的联邦选举，以及负扣税和资本利得税可能出现的改革。

Colliers International新州住宅项目营销主管Dennis Vertzayias表示，这些都导致住宅市场的投资活动在过去的12至18个月大幅下降, 所以很多人正在寻找其他类型的投资。

他说:“在我看来，传统的‘金钱主导’投资者将成为‘生活方式型’投资者。我们将看到更多的投资者购买具灵活性的物业，适合他们自己或他们的家庭成员在未来居住。

 “这种生活方式型的投资者不会纯粹因为收益率、回报甚至税收优惠而作出投资，最重要的是物业的灵活性，以及是否适合赚取长期资本收益(而非短期收益)。”

他表示，考虑到这一点，投资者将寻求高质量的设计、布局、室内空间、设置和配件，以及精品公寓楼、商店、餐馆和交通工具附近的位置，甚至是良好的朝向和景观。

那么，投资者应该在哪里寻找这类的物业呢?哪些地区的增长潜力最佳?

 - 悉尼 - 

Vertzayias认为悉尼城市边缘，东区，北部海滩，下北岸，甚至悉尼西区的一些新兴热点是适合投资的地区。他说: “如果那个地区很难获得开发审批，就肯定代表这是一个优质地区。”

此外，房地产买家代理协会主席Rich Harvey建议，发掘那些有重新规划潜力的地区和城市发展走廊。他表示:“悉尼地铁计划中的几个密度较高区域将是投资者的理想选择。”

此外，即将进行新基础设施工程或未来有基建计划的地区，比如轻轨或公路项目即将完工的城区，交通会更加方便，也值得投资。

悉尼地铁沿线规划出几个高密度区域。图: 新州政府。

Harvey认为，悉尼房市跌势已差不多到底。因此，2019年前3至6个月将为投资者提供一些最佳的买入机会，可以在竞争较少的情况下入市。”

在大多数情况下，由于土地限制和供应不足，独立屋的表现可能会较公寓为佳。不过，位置优越，靠近交通和商店的精品公寓楼，也可以同样表现不错，而且更便宜。

 - 墨尔本 - 

Advantage Property Consulting的Frank Valentic建议，投资者应该在墨尔本的中外西区和北区买房。他指因为这些地区通常会落后于当前的市场走势，所以房价最实惠，增长潜力最大。

他说:“在北区和西区，包括Reservoir, Thomastown, Lalor 和Fawkner在内的城区，我会考虑像Ardeer, Deer Park, West Sunshine 和 St Albans这样的地区。”

这套位于Lalor的四房独立屋于2018年12月以$730,000售出。

“如果是公寓，离CBD大约10公里半径的中区是不错的选择。在北区，就应该去看看Preston, Coburg和Coburg North，而西区则是Sunshine, West Footscray Yarraville和Kingsville。”

 - 布里斯班 - 

BIS Oxford Economics预测，到2021年，布里斯班的房价预计将增长13%，在所有首府城市中表现最好。

投资顾问Michael Yardney表示，随着悉尼人和墨尔本人源源不断地迁往昆士兰，看好昆士兰州的投资前景，布里斯班的房地产市场将会蓬勃发展。

Yardney说:“在布里斯班，南部移民和当地升级买家青睐靠近CBD和河流的蓝筹内环地区的豪宅，导致Hamilton, Paddington, Bulimba 和 Auchenflower等受欢迎城区的增长高于平均水平。”

这套距离布里斯班市中心18分钟车程的Bulimba三房住宅以$925,000售出。

 - 其他地区 - 

Propertyology研究主管Simon Pressley表示，澳大利亚一些地区的房地产市场表现非常好，投资前景极佳。

他说:“有些在2018年的房市非常兴旺，我们预计这种情况还会持续几年。”

Pressley指出，根据Propertyology的研究，新州的Moree Plains地方政府区域，在截至2018年9月的一年里，房价增长了24%。在维州， Baw Baw的房价升幅为 20%，Mitchell为19%，Central Goldfields也有16%，昆士兰的Isaac则为17%。

这套位于Wallan的四房住宅去年年底以$520,000售出。

Pressley表示，首府城市以外的地区提供了极佳的投资机会。那些地区住房价更实惠，年度现金流更强劲，住房供应紧张，经济状况良好。