澳大利亚房地产经纪人今年的工作提早开始了。

价格下跌、信贷紧缩和联邦大选之前的不确定性以及银行皇家委员会的最终报告，意味着澳大利亚东部沿海地区的代理商上市销售的房子越来越多，这将是更加繁忙的一年。

许多人还采取严格的私人销售方式，一对一地接近客户，而不是执行市场营销计划。

在悉尼的Paddington，房产经纪人麦格拉斯（Eliza McGrath）比往年提早开始了自己的营销活动。“我们通常建议卖家等到澳大利亚国庆日周末之后，但今年我们将在国庆日的一周前开始。”麦格拉思说。

“我们的首次公开看房是在1月19日。然后我们将宣传期延长为5周，第一次拍卖定在2月16日。”

这意味着经纪人们必须在圣诞节期间就开始提早为房屋上市做准备。

“如果每个人都准备好了拍照和造型工作，我们将在1月7日至11日这一周进行，照片将从1月14日开始在网站上发布，”她说，“那就是一切都开始进入市场的时候了。”

信贷紧缩是一个很大的原因。麦格拉思所在的代理机构Phillips Pantzer Donnelley在12月份比平时更早结束拍卖，因为他们预计买家将需要更长时间来确认融资情况，而他们也想避免在圣诞节和新年期间还有销售悬着。

贷款限制也促使宣传期延长。

“贷款越来越难以获得，”麦格拉思说，“因此，进行为期五周的营销活动变成了更加标准的做法。有些卖家会要求六周。因为他们自己尝试买新房时也知道要获得贷款预先批准有多么困难。”

由信贷紧缩引发的大城市房价衰退是十年来最疲软的，在截至12月的一年中，全澳房地产价格下跌4.8％。继去年8.9％的跌幅之后，悉尼将进一步下滑，而墨尔本也将在7%的亏损上继续下挫——其下滑速度可能超过悉尼。

对市场信心不足的卖家选择私下出售房屋。ASX上市营销商和代理机构N1 Holdings的首席执行官王先生（Ren Hor Wong）表示：“鉴于目前的市场状况和低拍卖清盘率，卖家在销售方面没什么信心。我们看到上市房屋激增，但大多数都没有参加拍卖，有些人甚至不愿意参加营销活动。”

“因此，代理商必须拥有一个财务准备买家数据库。”

王先生补充道，选择不公开拍卖也让卖家能够节省营销成本，在市场低点时，这对卖家来说很关键。“当你不能在市场上要求更高的价格时，接下来你要做的就是省钱。”他说。

待售房屋库存上涨——谘询公司SQM Research的数据显示，12月在墨尔本上市的房产比去年同期高出25.4％，而悉尼上涨16.5％。

然而，在澳大利亚高度区域化的房地产市场，悉尼和墨尔本所遭受的局部消化不良将不会在其他地方出现。

布里斯班的新建公寓供过于求，导致整体住房市场在整个房地产市场进入修正阶段之前，可能会在整体下滑1％，然后回升。

由于联邦政府可能发生变化以及联邦政府公务员人数增加，堪培拉可能会实现个位数增长。

在珀斯，当地经济反映了矿业经济的命运，市场在过去四年下跌15％后可能触底。

阿德莱德可能会继续保持近年来的平稳增长，今年和明年将增长2％，假设没有重大冲击。

麦格拉思不确定会发生什么。她说，这一年的开头可能会不错，但很难再看到更多。

“2019年我们将有一个强劲的开端，就像2018年一样，但很难说第一季度之后会有什么，毕竟大选即将到来，还有皇家调查委员会[的最终报告]。”她说。