根据近日CoreLogic发布的报告称，2018年的澳洲房地产市场呈现持续下滑的状态。然而，当深入挖掘市场时，就会发现，市场状况与以往一样喜忧参半。

截止到今年11月底，全澳房产价值下跌4.1%，这是自2011年12月以来年跌幅最大的一年。具体到各州/领地而言，截至今年11月底，澳大利亚首府城市涨跌不一。悉尼、墨尔本房价同比分别下跌8.1％和5.8％，霍巴特和堪培拉则同比分别上涨9.3％和4.0%，布里斯班和阿德莱德分别上涨0.3%和1.4%，珀斯和达尔文分别下跌4.2%和0.8%。

就2018年全年而言，八大首府城市中有五个城市的房价同比录得不同程度的上涨，进而凸显悉尼和墨尔本两地的疲软。另外，珀斯的房价表现在一定程度上也成为拖累澳大利亚房价的因素。

 

那么什么是影响2019年房价的因素呢？

信贷。 以往的房地产市场放缓通常是由经济放缓或更高的抵押贷款利率所驱动的，与此不同，这次的放缓是通过收紧信贷条件造成的，而经济继续增长，抵押贷款利率也处于接近历史低位的水平。

自20世纪80年代中期开始放松金融管制以来，获得信贷变得越来越容易，自2015年初开始实施宏观审慎政策以来，获得信贷变得越来越困难。投资者和只还息的借款人不得不支付更高的抵押贷款利率，并且存款较少的借款人发现，获得融资的难度更大，总债务水平较高的借款人也是如此，而所有借款者在获得抵押贷款之前，其支出都受到了更严格的审查。

预计2019年在现阶段也是如此。人们的预期是，在全国范围内，房产价值还会进一步下跌，这些下跌主要是由悉尼和墨尔本推动的，然而，由于信贷环境收紧，预计大多数其他地区的价值增长将放缓或保持稳定。至少在2019年初期，信贷状况预计将保持紧张，这将继续抑制住房市场的状况。

2月初，英国皇家银行委员会(BankingRoyalCommission)的调查结果和建议预计将被公布，这有可能显著改变抵押贷款的格局。

房产研究机构Corelogic指出，整体而言，住房贷款仍将是阻碍2019年房价复苏的一大主要障碍。但是，优质客户仍具备强大的议价能力，进而获得比较优惠的房贷利率。另外，如果2019年房价下跌和信贷周转时间引发金融机构担忧加剧，那么现有宏观基本面的审慎措施有望“进一步松绑”，继而让房价下跌得以缓解。

 

住房贷款利率。鉴于目前澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款，贷款成本的任何变化将对信贷需求造成明显的影响。

目前，澳大利亚市场的基本共识是，澳储行为了求稳，在2019年全年或保持1.5%的低利率水平不变。事实上，利率期货市场的定价水平显示未来几个月内澳储行可能会进行减息操作。

消费者信心。消费者情绪是考虑住房需求的一个重要因素。原因很简单，购买住房需要购房者具备承担负债的信心和意愿。基于西太银行/墨尔本研究院的最新消费者信心调研结果，澳大利亚消费者信心指数处于中性水平，表明消费者目前既不乐观也不悲观。

供需情况。首先，2018年住房供应和需求大体保持一致，但是部分地区存在高层公寓供过于求的问题。例如，2018年下半年悉尼和墨尔本两地高层公寓建设活动创下历史新高，继而有可能推动2019年高层公寓新屋建成量持续处于高位。

就住房需求端而言，全澳范围内2018年海外人士购房需求出现明显放缓。这一趋势可能会在2019年持续存在。事实上，联邦政府和州政府对“削减移民”的人口政策分歧已经日趋明显。整体而言，2019年澳大利亚新增海外移民数量将有所放缓。

值得一提的是，澳大利亚各州/领地的人口流动扩大。越来越多的人口开始从新州、维州等住房可负担性差、生活成本更高的地区流向昆州、塔州等地区，继而对后者住房市场需求构成较强支撑。

 

各州2019年房价展望

新南威尔士。2012年-2017年的五年期间，悉尼房价涨幅超过75%。2018年房产市场下行周期，悉尼房价已经下跌9%。展望2019年，悉尼的房价仍有进一步下跌的空间。影响新州房价走势的不利因素很多，其中包括住房贷款供应限制、人口增速放缓带来的需求放缓、高层公寓市场的供过于求等等。另外，尽管房价出现下跌，目前悉尼的住房中位价仍是家庭年收入的9倍多，表明当地的住房负担问题仍将存在。

维多利亚州。截至2018年年底，维州首府城市墨尔本房价已经下跌了约6.5%。展望2019年，跟悉尼类似，2019全年墨尔本房价或进一步下跌。尽管房价下跌，但是墨尔本住房中位价仍是家庭年收入的8倍多，提示租房可负担性依旧是个问题。就支持当地住房的利好因素则包括：人口增速录得全澳首位（尽管较往年放缓，但是仍高于长期平均水平）、劳动力市场表现强劲和低利率水平。

昆士兰州。 过去五年期间，首府城市布里斯班的房价增速仅略高于同期通胀率和收入增长率。据预计，2019年布里斯班房价或进一步录得适度上涨。相关数据显示，过去五年间，布里斯班的房价以2.7%的年率上涨。就2018年而言，布里斯班的房价仅上涨0.5%。高层公寓市场是拖累布里斯班房价整体涨幅的一个主要因素。据预计，2019年公寓住房市场房价或逐步复苏。

就非首府城市而言，过去一年，昆士兰东南部海滨城市如黄金海岸和阳关海岸的房价增速相对更高。展望2019年，得益于州际人口持续流入、注重当地生活方式人士的购房需求上升、配套基础设施的逐步完善以及就业机会的改善，昆士兰非首府地区房价或录得适度增长。

 

南澳大利亚。过去五年，南澳大利亚房价持续以年均3.0%的速度上涨。就2018年而言，受信贷紧缩影响，增速放缓至1.5%。展望2019年，尽管阿德莱德房价增速或出现进一步放缓，但是在经济条件改善、人口流入、住房可负担性相对较高的推动下，当地房价仍将录得正增长。

西澳大利亚。自2014年年中以来，珀斯住房市场一直持续下跌的状态，目前房价较周期性高点已经下跌15%。2018年的房价跌幅大约在4.5%。展望2019年，据Corelogic预测，尽管珀斯房价将在很大概率上见底，但是并不能保证房价会出现明显反弹。

展望2019年，鉴于全球经济增长前景不确定性增加，联邦/地方政府以及监管机构的发言中都强调一个“稳”字。 而对于期待房价上涨的人群而言，不同地区、不同经济条件、不同政策等等因素应是多多考虑的。