《2043年的澳洲房价趋势》是房产分析公司CoreLogic去年为房贷公司Aussie Home Loan做的一份报告。

当时澳洲的房地产市场，可以用乌云盖顶来形容，大家都在看皇家调查委员会的大戏，不知房市会出现怎样的局面。所以这报告并没得到应有的关注。这两个月，房市终于看到一丝曙光，有几家公司把报告再翻出来一看，预测数字好得令人难以相信。茶余饭后小伙伴问我怎么看，于是我把想到的写成了以下几段文字。

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要解说一份未来房价报告，并不会比写这份报告更容易。但我想大部份人缺的不是准确数字，而是有指导意义的操作方向。要达到此目的，了解两个“烧脑“的经济学概念会更有用：

一. 金融的本质是价值的跨时空交换。

二. 财富是预期收入的折现。

说第一句话的，是陈志武，耶鲁大学管理学院金融经济学教授、清华大学人文社会科学院、经管学院访问教授。

说第二句话的，是欧文·费雪（Irving Fisher），美国经济学家、数学家，经济计量学的先驱，第一位以数理来解释通货膨胀的经济学大师。(另一位经济学大师张五常刚在《深圳会成为整个地球的经济中心》有提及)

一个在我们同时代，一个是生于1867年，时间跨越一个世纪的两位经济学家想告诉我们同一件事：财富是有时空特性的。对于每一个人来说，一生能拥有、能享用的财富，应该从一个时间的维度来看待。

这事不是人人都理解，特别是犹豫不敢买房的人，也包括那些喜欢发房市崩溃警告，证明自己聪明，“很有良心地”劝人不要买房的专家。

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要明白财富的时空性，最好的方法是思考一个问题：三十年前赚一万元，与现在赚一万元有什么区别。

我们的上一辈，大款叫“万元户”，那个时候，一万元非常难赚，是大部份人遥不可及的目标，基本上要起早贪黑、省吃俭用，经过好几年的努力。

但，今天的万元，无论是人民币或澳币，都很平常。人民币一万元，只是中国一二线城市白领的一个月工资；在澳洲，月薪一万，也就是一个普通高管的水平。富豪应该是以千万级来算。

这道理大家都懂，就是我们常说的通货膨胀现象，政府大印钞票(不印还真不行)，导致时间坐标越往后，钱越容易赚、钱越不值钱。

假如你有时空观，可能就会开个脑洞：若未来的钱不值钱，我要是有方法能把自己未来的钱借来现在用，岂不美哉？

方法其实早已存在，就是房屋贷款。

你说，这是跟银行借来的，不是我的钱呀？这就有点犯糊涂了，房屋贷款与你借朋友1000元，还1000元、或1200元有根本的不同。

房屋贷款的操作是：银行帮你保管好房契，那代表的是你未来的财富，其中拿了一部份出来(假定这个未来是25年，现在用的很可能只是1/5，后面你对一下报告中的数字) 给你去完成交易，这样，你就可把财富预先锁定。你只要逐步把钱还回给未来的自己，那锁定的未来财富就属于你。银行只不过是一个中介，帮你把未来的钱提早固定而矣，当然，他们从中要收点手续费--利息。

银行当这个中间人要什么条件？光签合约是不行的，因为要保证前后交换的是相当的价值，于是要有一样你和银行都认可的参照物。股票？石油？是明显不行的，以前黄金可以作为保证，但现在也不行了。银行最相信的还是你要买的房子，这就是房子金融属性的来源。即使我们不拿房子来炒，它的金融属性也不会消失。

所以，贷款买房的本质，并不在买房，而在于把自己未来的钱借来现在用。

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那么，两位经济学大师的概念就可以这样理解：贷款买房是你和银行之间，做了一次跨时空的价值交换，而银行以房子为参照，帮你把未来的财富的一部份先折现。

这个过程的依据是什么？就是类似《2043年的澳洲房价趋势 - 25 Years of Housing Trends》这样的报告。

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报告说：如果澳洲房价以过去25年相同的速率往上涨，那么到2043年，澳州房价的中位数将达到290万澳元。

其中悉尼独立屋房价的中位数将达到635万澳元，公寓将达到347万澳元。

墨尔本独立屋房价的中位数将接近600万澳元，公寓将达到285万澳元。

而布里斯班的独立屋将达到224万美元。

报告还说：“这是根据过去25年澳洲房价每年6.8%的增长速度，推算出2043年的房价。”

“这些简单的推断没有考虑到未来25年经济和人口状况将如何发展，或者住房需求和供应将如何演变；因此，房市趋势和增长率很有可能与我们在过去25年所看到的情况截然不同。”

能相信吗？写报告的机构，是澳洲最著名的权威房产分析公司CoreLogic。他们说，虽然过去并不总是对未来最好的预测，但它是一个值得考虑的基准。

我的看法是，具体的数字，很可能不准，但趋势是值得相信的。就算中间再打个7、8折，也在容错犯围之内。回看人类的金融游戏，经济总量的增长速度，只会越来越快。这是由生产力的增长决定的，生产力则由科技的发展来决定。

再说，如果连房子的价值都不相信，难道银行还有更好的选择？

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接下来，你会有这样一个疑问：未来已来，以这样的速率把未来的钱拿来眼前用，我们人类怎么赶得上自己欲望的飞奔？

这确实是个难题。但这样问也不太对，应该说，会有很多人，赶不上科技的发展。所以我们才有年轻一辈越来越买不起房的讨论。但化解的方法还是有的，在过去25年，我们其实一直在调整：

1. 银行借出(时空交换)的数额越来越多。

2. 银行会把它要收的手续费越降越低，即利率越来越低。

3. 开发商会把房子越建越小。

4. 每过一段时间，政府会让银行少做点生意，把房价拉回一点。

所以这份报告也说了：过去25年，澳洲房贷的规模增长了376%。平均每笔房贷的增幅，与房贷总体的增长一致。截至2018年3月，澳洲所有业主的平均贷款规模为38.81万，而25年前仅为8.15万。

同期的房贷利率也大幅下降，从而提高了人们的还贷能力。25年前的平均浮动利率为10.0%，到2018年4月，下降为5.2%。

房子占地的平均面积由1993年的820平米下降到现在的610平米，公寓的占比也从22.7%上升到现在的29.6%。

如果看一个借款8成的家庭，要用多少收入来还房贷呢？答案是35.8%，而在2001年，是26.8%。在悉尼，由于房价最高，还贷的占比从2001年的36.4%上升到2018年的49.3%，所以，就会有皇家调查委员会的出现。

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看清了买房的本质，你要做的就会很直接，甚至挑选房子的眼光也会大不同：

• 不要被“买房是当三十年房奴”的思想毒害，也不能把希望寄托在“Build to Rent”；

• 不要因为996而加入自怜自艾行列，要三个月、半年内让自己有更大的收入；

• 不要小气不交税，要千方百计多交税，让银行能相信你；

• 不要选自己喜欢的房，而要选容易出租的房，让别人减轻你的还款负担；

• 不要被华而不实的广告词误导，也不要只顾捡漏，要研究好未来城市的发展；

• 不要把中介都当骗子或坏人，要感谢他们把未来的财富带到你面前；

• 要利用好每一次政府把房价拉回来的机会去“建仓”， 建立基于科技发展、基于经济增长的“未来财富组合”。

低潮每7-10年来一次很正常，如果每一次低潮，都尽力去买一两套房，到2043年，你至少应该会有2-3套房，按报告中的房价算一算你的财富，你可能会偷着乐。