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John McGrath: 我的五大精选城区
发布日期: 23/10/2018    文章来源: 澳房汇

在刚刚发布的2019年McGrath报告中,我们提供了一个急切需要的,用更简单、更清晰的视角来看待悉尼和墨尔本的变化,因为这两个城市的房市都在继续降温。


到目前为止,我们看到的5%到10%的跌幅是在增长周期之后出现的,这个周期使房地产总值增加了60%到100%。许多在整个周期中拥有物业的人因此享受全部的好处。


我相信,我们已经经历了悉尼和墨尔本房市最糟糕的回调,我们将迎来远比许多专家预测的更轻微的软着陆。直觉告诉我,市场已迅速修正,我们距离新的价格基准仅差几个百分点。


在2019年,我认为在调整后的价格水平上,随着买家需求的增长,有可能出现小幅反弹。


悉尼和墨尔本两个市场都开始降温大约一年了。房价会下跌40%的理论又再出现,就像上次繁荣期之后和再之前的繁荣期一样。面对无可辩驳的证据,这些说法站不住脚,我们的市场将会很好。


我们两个最大的城市多年来一直备受瞩目,因此在今年的McGrath报告中,我们提出了一个令人兴奋的问题:下一个跑出的城市是哪个?

  

历史告诉我们,布里斯班和昆士兰东南部倾向于跟随悉尼和墨尔本; 随着昆州北部的经济处于好转阶段,加上自2011年水灾复苏以来最大的基础设施投资,我们现在看到了巨大的机遇。


在今年的报告中,我们回顾了影响澳大利亚房地产的一些社会趋势。


随着我们的主要城市变得更加拥挤和昂贵,会有更多的人以大换小来交换方便的位置吗?人们会为了住得离CBD更近而牺牲一间卧室或一个花园吗?


随着越来越多的澳人光顾Uber Eats,厨房是否会变得不那么重要,甚至在某些情况下会消失?


年轻的家庭和空巢老人是否会摆脱城市生活的束缚,逃到距离首府城市90分钟、充满活力、重新崛起的乡镇中心去?


在接下来的几个月里,我们将在Switzer上详细讨论所有这些问题。


现在,让我们从我选出的5个最具资本增长潜力的东部沿海城市开始说起。

 

John McGrath的顶级城区精选



我挑选的悉尼城区


  1. Putney:这个迷人的水边区曾经是悉尼最不为人知的滨水区之一。当它步其广受欢迎的邻居Hunters Hill的后尘时,你会后悔没有在这里拥有一套物业。


  2. Avalon Beach:美丽的北部海滩继续为悉尼买家提供世界级的海滨生活方式。Avalon Beach和周围城区是我选择的地区,主要是因为迷人的零售中心区使它与众不同。你可以享受Palm Beach的生活方式,但不需付出高昂的价格。


  3. Maroubra:就像北部的Avalon一样,如果你愿意多花几分钟才到CBD的话,Maroubra海滩相对来说性价比很高。作为橄榄球队South Sydney Rabbitohs的中心,这个海滨社区将及时赶上它周围稍微更为人向往的海滩城区。


  4. Earlwood:这是悉尼最多元文化的社区之一,有着希腊、意大利和黎巴嫩的传统,给这个美丽的花园城区带来了一种极佳的氛围。 Marrickville的商店区就在街的另一端,你会想大吃一顿或者喝上一两杯浓浓的土耳其咖啡。


  5. Stanmore:内西区陆继续吸引着走向富裕的的高管和家庭,以及想大房换小房的婴儿潮时期出生人士,他们希望住在更方便的地区。相连的小屋、平房,以及现在不同户型的公寓,在离城市15分钟的车程内,几乎每个人都可以找到适合的居所。


我挑选的布里斯班城区


  1. Maroochydore(阳光海岸):Maroochydore是阳光海岸的经济中心,由于是指定的优先开发区域,全新面貌已具雏形。位于Maroochydore中心的一个占地53公顷的绿地正被改造为尖端的CBD,将提供一个21世纪的中心区域,其中包括高速、高质量的光纤网络、免费公共Wi-Fi和澳大利亚首个这种规模的地下自动化垃圾收集系统。


  2. Pimpama(黄金海岸):Pimpama在2017财年录得昆士兰州最快的人口增长,达31%,买家踊跃购买或建造全新的住宅。Pimpama价格适中,房价中位数为47.5万元,位于沿着M1走廊快速发展的北部黄金海岸地区。耗资1亿元的Pimpama城市购物中心将于2018年9月开业,耗资5600万元的黄金海岸北部体育社区将于2020年开业。耗资4.7亿元的Westfield购物中心将于2018年底在附近的Coomera开张,并计划新建一个火车站,令到冲浪者天堂的交通更加方便。预计未来20年,黄金海岸北部人口将从75,000增加到167,000,占整个城市增长的三分之一。


  3. Annerley (布里斯班):这个城区距离布里斯班CBD只有4公里,之前一直被忽视。Annerley毗邻更尊贵的Highgate Hill 和 Dutton Park,这也是市场出现增长和中产阶级化迹象的部分原因。在Dutton Park买一套独立屋需要大约$865,000,而在隔壁的Annerley,只要不到$710,000。


  4. Grange (布里斯班):Grange内城区绿树成荫,交通便利,相对便宜, 有Wilston State School等优质学校,前往机场、阳光海岸和黄金海岸都非常方便,所以迅速受到年轻家庭的欢迎。住宅占地通常平均大一点,是很适合家庭居住的城区。


  5. Springfield Lakes (布里斯班周边):位于布里斯班以西的Ipswich地区,这个广受欢迎的总体划规划社区继续吸引了很多新居民,其人口在2017财年增长了8.7%或1400人。Springfield Lakes的房价中位数为$440,000,过去一年有两个新开发项目推出——Springfield Rise和Creekwood。 经 Ripley来往 Ipswich和Springfield之间的客运铁路线扩建计划将使该地区受益,该铁路可能在Cross River铁路项目于2024年完工后动工。


我挑选的墨尔本城区


  1. Bonbeach:如果你想在海滩区买到便宜货,那么Bonbeach必定在2019年的购物清单上名列前茅。Bonbeach的房价中位数仅为$900,500,预计价格更高的邻居Edithvale和Aspendale的连锁反应会令这个被低估的地区房价上升。2018年很多咖啡馆进驻,很明显未来将一片光明。


  2. Thornbury:首置买家希望尽可能住在热闹的Brunswick附近,这将继续支撑房价的增长。有趣的是,房价中位数为$500,000的公寓只上市30天便会售出。根据SQM Research的数字,投资者的强劲需要和1%的低空置率显示未来将有强劲的表现。


  3. Box Hill:距离CBD只有14公里,有自己的铁路枢纽和医院,Box Hill自2013年以来惊人的118.9%的增长将房价中位数推高至169.6万元。但Box Hill的黄金时代距离完结仍很遥远。代表27%左右居民的华人社区,抢购最好的公立学校之一Box Hill Secondary College 学区。对于小开发商来说,占地大的独立屋仍然是金矿。


  4. Wantirna:Wantirna South的房价中位数在2018年进入了100万元俱乐部,因此它的姐妹城区Wantirna不可避免地会成为下一个加入的一员。Wantirna的房价中位数为$960,600,交通便利,学校林立,毗邻Westfield Knox购物中心,该中心将于2019年11月开始进行期待已久的重大重建。


  5. Cheltenham:横跨Nepean高速公路的Cheltenham西侧的房价仍远低于邻近环境较佳的Sandringham、Mentone和Black Rock。Cheltenham的第二个地铁通勤铁路选择,最近开放的Southland站,巩固了这个城区作为商业和通勤中心的形象。


我挑选的堪培拉城区


  1. Campbell:从这个内北城区前往市区只需步行25分钟,到Lake Burley Griffin也仅需短程步行。最近有几个大型新公寓项目推出。Campbell边陲的Constitution Avenue经过十年的改造,为当地人提供了许多新的餐馆和商店。


  2. Greenway:投资者的乐园,公寓出租回报可观,平均收益率约为6.4%。Greenway的水滨生活因山景而更加吸引,正吸引大批人涌入,购买较便宜的新联排别墅,并被两个政府部门的工作所吸引,其中包括于2017年9月开始办公的社会服务部全国总部。


  3. Kaleen:这个城区提供了很好的内北区入门级物业,原有的老式风格房子仍然很便宜。Kaleen广场拥有大型超市和专卖店,还有当地的小商店。靠近市中心和良好的交通联系是一大优势。在截至2018年6月的一年里,需求推动房价上涨12.8%,中位价上升至$733,000。


  4. Mawson:Mawson Southlands购物中心即将重新开发和升级。年轻的夫妇们正在彻底改造老房子,更多的住房选择也在路上。


  5. Harrison:Harrison在过去的几年里迅速扩张,接纳多元文化,拥有内城区的氛围,公寓和半独立屋受到年轻家庭和专业人士的欢迎。随着区内的购物设施和餐馆的增加、毗邻机场,2018年12月开通的全新轻轨将带来的额外好处,可以直达CBD, Harrison将不断迅速发展。


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