无论你是买旧的还是新的公寓，要有最佳的投资便要对物业作出背景调查，以免买到的是有问题的物业。

多个规划部长本月将召开会议，讨论有关公寓楼出现问题的事宜。

从悉尼摇摇欲坠的Opal和Mascot大楼，到各地估计数千栋以致命易燃物作外墙的公寓楼，将会有很多话题可谈。

但问题可能比我们想象的还要严重。正如《悉尼晨锋报》上周的一篇报道所揭示的那样，众多缺陷索赔在庭外悄悄达成和解。

但这也是在有人可以起诉的情况下才可以索赔。如果开发商已经倒闭，那么公寓的业主就会陷入困境。

著名的分契物业律师Stephen Goddard是业主立案法团网络的发言人，他很清楚主要问题是什么。

他说，从广义上讲，这是未有履行保护客户的责任。

根据现行法律，建筑商对买家没有责任，他们只对开发商负责。

如果开发商自愿清盘(通常会以一家新公司再出现)，就不可以起诉任何人或与之和解。

这是消费者法例的一个大漏洞，被许多小型开发商的公司利用来快速致富。

Goddard认为，由于开发行业基本上不受监管，任何人都可以自称为开发商，所以需要适当的认证，而且要尽快实施。

不过，当政策专家为制定何种监管规定以及如何执行这些规定而争论不休时，买家能做些什么来确保他们不会买到出现问题的物业呢?

楼花公寓和全新公寓

消费者法例对公寓买家非常不利，三层以上的住宅楼没有房屋建筑保障。但是很多人想购买新的物业。

保障因州而异，但一般会保障您在两年内可以对非重大缺陷索赔，六年内可对重大的缺陷索赔。

在这段时间内，如果缺陷没有得到修复，您可以将开发商告上法庭，因此您应该选择一个如果/当缺陷出现时很可能仍在继续营运的开发商。

金蝉脱壳

有些公司营运了一段时间，积累了一堆债务，之后进行清盘，最后以另一家公司的名义重新出现。然后，董事成立另一家公司，又是这样做，结果同样以清盘结束。

那么，一般的买家或投资者能做些什么呢?首先，要小心任何开发商的名字中含有一些特定用字，比如在“Pty Ltd”前面有物业的地址。

这可能是为了在出现严重问题时，母公司及其银行账户可以撇清关系，令人无法可以索赔。

查看数据库

您的下一步是浏览大洋洲法律信息研究所(Australasian Legal Information Institute)的网站(该网站拥有法庭和法庭判决的数据库)，找寻您所在州的有关机构，然后搜索开发商的名称，查看他们可能涉及的任何纠纷。

还要浏览ASIC Connect网站，找寻开发商董事的名字，然后搜索这些名字，看看他们可能参与过的其他公司是否已经倒闭。

购买楼花和全新公寓的不同之处在于，买了后者，你可以走进公寓四处看看。但你也可能看不到问题，除非你是建筑工程师或测量员，否则你看不到任何明显的缺陷。所以必须之前多做些研究。

较老旧的公寓

老旧建筑的优点是，你可以观察岁月留下的痕迹。但你能做的还有很多，首先要细心查看业主立案法团的会议记录。

六年以下的公寓

这些并不是新的公寓，但是仍然在缺陷索赔期 (检查您所在州的规则)。没有缺陷的建筑物非常罕见。因此，这些公寓应该曾经提出索赔，正在进行整修，甚至已经完工。还要查看开发商是否还在营运，如果已经倒闭，就要放弃购买。

如果开发商仍在营运，找出为什么之前没有察觉这些缺陷，并小心业主立案法团可能不想跟进(可能是因为开发商在业主立案法团的权力太大)。

不是很新的公寓楼

查看您所在的州何时推出自行核证制度?例如，1998年开始新州允许开发商雇佣自己的认证机构。你可以猜到接下来发生了什么。

这并不是说这一时期建造的所有公寓楼都很差，但这是开始出现质量较差建筑的时间。在一个十分糟糕的案例中，北悉尼的一栋公寓楼获得了全面认证，但市议会拒绝让住户搬入，因为大楼实际上不适合居住。

较旧的公寓楼

当涉及到更老旧的公寓楼时，除非有计划整修大楼，并且有足够的资金，否则不要买位于明显破败大楼里的公寓。

如果没有基本工程(偿债)基金，维修计划也非常马虎，显示业主立案法团肯定是希望新的业主会支付维修费用。不要成为新业主。

当公寓楼的记录好得令人难以置信，通常可能隐藏着一些东西，一般是为了保护物业价值。您希望看到的是出现了问题，但已经处理和解决的记录，而不是为了掩盖缺陷而看起来非常完美的记录。

如果管理费极低，可能代表楼宇失修，如油漆剥落和电梯会发出咔嗒声。讽刺的是，这可能成为吸引天真买家的主要原因。

由缺席投资者主导的业主立案法团可能会很吝啬。一位自住业主在Flat Chat网站上抱怨说，她的业主会成员全部都是投资者，他们都拒绝修理老旧的电梯，尽管电梯经常停在较正常位置半米高或半米低的地方。

一位业主会成员威胁要起诉她，声称公开事件损害了公寓的价值。

所以这不仅仅是公寓楼建筑本身的问题。专业分契物业搜索现在包括了对分契社区和谐与否的评估。如果你的邻居经常争吵，那就不是一个安居乐业的地方。

话虽如此，许多公寓楼(可能大部分都是) 维护得相当好、管理得很好，邻居也很和睦。

但是，你能做的最好的投资是进行详细的背景调查，以确保你不会买到有问题的公寓而遭受损失。