澳洲的经济不好，这是毫无疑问的。

正在大选的两党都在摆阔，强调有钱派，失业率低。大家听听好了，不管谁上台，关键是看他们如何变钱出来。

经济差到什么程度？这里有一个CPI通涨指标，从2008年开始，有上有落，但明显是大势往下。政府曾经设计过，最好保持在2-3%。但最新的一个季度却是“0”！这样大跌是回到2008-09年的节奏了。关键是，那时最低还有1.2%啊。

于是大家预期：政府一定要降息了。纷纷摩拳擦掌，等着房价上升——这已经是不用验证的民间智慧了。所以你会看到“信心恢复，澳洲人开始房市抄底”这样的故事。

但，这一次储备银行却一直憋着，利息迟迟没降。为什么？

因为，上个月澳洲储备银行终于学懂了“民间智慧”，在其网站上发表了一篇由两位经济学家Trent Saunders， Peter Tulip写的“Research Discussion Paper 调研论文”。悄悄地承认，低利率在澳大利亚房价上涨中发挥了重要作用。

这么多年来，储银是一直在否认这个事实的。

文章说：“我们把澳大利亚房地产市场中一些相关的因素，比如建造总量、空置率、租金和房价的升降综合在一起，建立了一个量化的模型。经过分析发现，在过去的几年，澳洲实行低利率，也是全球浪潮的一部分，而低利率是最能解释房价快速增长和建造总量增加的主要因素。”

根据这个模型，作者认为：“如果没有降息，2011年以后的住房负担能力将基本保持不变。降息的影响远远超过了人口增长带来的影响”。

房地产市场中几个关键因素的相互作用是这样的：

1. 利率，家庭收入和房价上升对住宅建设有明显的影响

2. 住宅完工数目和人口变化能够解释住房空置率的变化

3. 空置率对租金又有明显的影响

4. 利率，租金和大市气氛对房价有很大影响

5. 房价和建筑量是互为关联的，因此单独去判断这个双变量关系，可能会产生误导结果。

文章分析了在2011年底的时候，澳洲的经济曾经十分艰难，年度就业增长率从2010年的2.6%降至1%。失业率不断上升，私营企业建房总量同比下降8%。

当时的储备银行非常头痛，于是在2011年11月将现金利率从4.75%下调至4.5%，并在12月又再下调0.25%。在接下来的五年里，连续削减了10次，直到降至目前1.5%的水平。

就在这段期间，房价——尤其在悉尼和墨尔本——开始飙升：

当然，人口增长对房市是有影响的。人口增长比供应快，会降低空置率和增加租金，但房价的主要增长动力还是来自收入增加，从长线来看，人们的收入呈增长趋势，于是有钱增加住宅投资，房价才增加，所以家庭可支配收入的增长很关键。

但是，自2011年底以来，人们的收入水平并没有增加，住宅投资却飙升了33%，因此，那几年房价和建筑业的表现强劲，就只能用利率下降来解释。

他们发现降息的影响是相当直接的——降息一个百分点，就会导致9个月内批准建造房屋的数量激增，以及一年半内批准建造住宅公寓的数量也会激增。

他们甚至发现，在两年内，降息一个百分点就会导致房价上涨8%。

如果三年后利率回升到原来水平，房价就会回归原位。

所以，即使在两年前，就有市场评论员呼吁降息来提振通胀率，储备银行也迟迟不能决定降息，他们更担心房价一上去，又是不可收拾。

现在四大银行都在千方百计摆脱“不负责任贷款“的罪名，看来储备银行也会怕被套上“不负责任降息“。

储备银行的网页说得明白：“负资产现象现在主要集中在西澳、昆士兰和北领地。即使负资产现象在悉尼和墨尔本等大规模的房地产市场变得更为普遍，只要失业率和利率保持低位，银行的减损率也不太会大幅上升。”

房市不好影响经济怎么办？储备银行的代替方案是，把评估住房贷款借款人还款能力时使用的最低利率7.25％降低到6.75％。大概意思是，如果借款人符合条件，就允许银行多借5%。这能有多大作用呢？大家也是先听听好了。