如果你最近一直关注澳房大全的文章，那么你应该发现，最近我们的话题很多都和商业地产有关。



是的，随着澳洲住宅市场的冷却，许多投资人开始把目光放到了商业地产领域，想着东边不亮西边亮，自己或许可以在商业地产中找到下一个金矿。

不过，我可能要给大部分有这种想法的人泼一点冷水。因为从实际角度出发，商业地产并不是大部分人能玩转的一种投资标的。

从最直观的感受来说，我想我们身边每个人都认识这么几位房产投资“大神”：他们名下好多房产，靠收租金就能过活。

房产中介们通常喜欢给这类人起个名字叫做“财务自由者，人生赢家”。也许你身边也有这样的大神。

但我估计，95%以上的可能性，这位“大神”持有的大部分资产是住宅。

为什么这样呢？因为商业地产的几大特点，决定了普通人靠个人力量很难把商业地产的投资组合做大。

你够专业吗？



说起住宅，哪怕不从事房地产行业的人，恐怕也能信手拈来的讲上几句自己的看法。



人人头上一片瓦，哪怕没买过任何房产的人，至少也有房子住着，每个人对于住宅总是有自己的一套观点和理论的。

 

相反，商业地产并不和每个人的生活有所交集。要是直接拿买住宅的理论，“十年翻倍，交通发达，户型方正”等照搬过来用于商业地产，那十有八九是要碰一鼻子灰。



一个复杂商业地产的投资，从前期的税务咨询，法律尽职调查，工程尽职调查，项目融资，项目管理等各个方面来说，都有很强的专业性。



一个几百万投资的项目，可能还没签合同，好几万的尽职调查费用已经花出去了。普通人可以先问一下自己，有没有这个实力去做这些事情。



当然，有些人会说，我要的没这么复杂，就买一个沿街商铺而已。的确，这样的话事情会简单很多。



只不过，我个人对于投资小型商铺的长期前景持中性态度。因为随着互联网的发展，传统的商铺物业的价值已经越来越受到挑战。



这方面澳洲比较落后，或许有些商铺还有一些投资价值，而在中国的大城市，投资小型沿街商铺的风险就会越来越大。






钱从哪里来？



买惯住宅的人第一次了解商业地产，或许对商业地产的融资难度并不了解。



首先，绝大部分商业地产不能像住宅一样，贷到80%的比例。如果是商业地产开发，那融资的比例可能会更低，这意味着投资者需要前期投入更多的自有资金。

 

如果你是一个买自住房的首次置业者，那你目前毫无疑问是银行眼中的香饽饽。不过你如果跑到银行，说你是最近刚刚听说商业地产很不错，也想买个商铺办公楼来投资一下，你可以看看银行的信贷经理是不是也会把你当上帝来对待。

 

商业地产的融资，尤其是开发贷等风险较高的融资项目，金融机构对于借款者的相关背景，行业经验，资金实力，以及融资项目的审核等，更是有着一套极为严格的审查标准。






Buy and Hold? 不是这么玩的



与大部分人买入住宅以后出租持有，坐等升值的做法相比，商业地产背后的投资逻辑是完全不同的。



首先，buy and hold这样的被动投资模式，并不适合绝大部分的商业地产。也就是说，你买完商业地产后，并不是事情就完了，而是你必须要不断地努力，才能提高物业的价值。

 

我之前的文章提过，商业地产的估值，主要的方法是现金流折现模型，而不是像住宅那样与周边物业成交价进行对比。因此，如何提高物业的净现金流流量（Net Operating Income），是提升商业地产价值的关键。

 

如果你买入的是办公楼，那么提高出租率，延长租约的年限，如何与租客协商utility，装修费，免租期等商业条款，都会影响到最后的物业现金流，进而影响物业的估值；



如果是酒店，那么平均入住率，平均每日房价，物业折旧率，何时需要重新装修，以提高酒店的竞争力等，就是业主每天要思考的…

现实世界里，大部分商业地产投资者，都会聘请外部咨询机构来完成其中的某些任务。这必然是另一笔额外投资，是一般的个人投资者没有精力和“金力”来顾及的。

总之，商业地产虽然是非常不错的资产类别，但普通人想要投资，仍然需要非常慎重。


如果资金实力一般，又非常想要投资商业地产，可以考虑流动性较好，门槛较低，风险又相对分散的REITS类房产基金。否则，建议大部分普通投资人，还是首先选择优质的住宅地产为佳。