房价下跌和持续的低利率使得购房变得更加容易,但工资增长缓慢意味着在当前市场行情中买房的悉尼家庭最初将不得不拿出40%以上的工资去换房贷。
Domain Group的数据显示,悉尼人花在初始按揭还款上的家庭收入比例从最近3月份创纪录的50.9%(每月5344元)下降至2017年6月的市场高峰期42.1%——每月4654元——而悉尼房价已经下跌14.3%。
在墨尔本,用于抵押贷款还款的家庭收入比例在2017年12月达到峰值,达到39.2%——每月4039元——但此后已降至34.4%,即每月3664元。
珀斯的平均收入被高薪的矿业工作推高,而房地产价格自2014年以来下降了14%,所以抵押贷款负担最小,仅需拿出五分之一的家庭收入用于偿还抵押贷款。
Domain Group经济学家维尔特希尔(Trent Wiltshire)的分析考虑了澳储行(RBA)的低息、房价中位数和每个州府城市的平均家庭工资。
“抵押贷款负担能力指标起伏不定是因为所有这些因素(如工资和利率)都可能相互影响,当收入增长更强劲时,利率也可能会增加。”维尔特希尔说,“低利率意味着还贷更容易,但低利率也推高了房价。”
维尔特希尔表示,工资和通货膨胀意味着尽管房价下跌,但与十年前工资增长率高于4%的时候相比,仍需要很长时间才能使抵押贷款负担降至可控水平。。
他预测从现在到2020年6月,房价将上涨2%,明年州府城市的抵押贷款负担将进一步减轻。
维尔特希尔表示,如果银行能够全额传递储行的两次25点降息,加上2.5%的年度盈利增长,悉尼的抵押贷款负担将降至39.6%,墨尔本降至32.3%。
AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示,对于什么样的抵押贷款负担水平才叫“适当”一直存在争论,但却很难计算出来。
奥利弗博士说:“如果房价再下跌5%,那么我们的费用率会有所下降,但仍然会达到相对较高的水平。”
奥利弗博士说:“在一个理想的世界里,还贷金额应远低于[家庭收入的42%]——也许是30%——但如果人们无法偿还贷款,我们就会看到更高的拖欠率。”
“在收入较高的悉尼,人们可以在住房上花更多的钱,即使在市场的高峰时期,我们也没有达到人们被推到边缘的程度,即使悉尼和墨尔本的房贷压力增加。”
尽管APRA计划取消7%的还贷能力测试利率,但奥利弗博士预计房价会进一步下跌,但表示价格可能会比预期更早触底。
他说:“房市衰退的真正驱动因素不是7%的缓冲测试,而实际贷款标准收紧、支出和总债务水平加上供应激增。”
“我认为悉尼房价会下跌20%,而且还有更多下行因素,但如果工党胜选,那会跌25%。”
安永(E&Y)首席经济学家马斯特斯(Jo Masters)表示,尽管房价一直在下跌,这在理论上有助于减轻买方的房贷负担,但现在人们借的钱还是跟市场高峰期一样多。
“抵押贷款和首置业抵押贷款的平均规模仍然在上升,这表明人们并没有减少支出,只是在改变了他们购买的房屋类型。”
“就APRA而言,[取消7%的缓冲区]增加了借贷能力,但它并不是银行用来评估还贷能力的唯一因素。还有其他一些因素,比如银行会更关注你的日常消费。”