在所有房地产市场，有一件事是肯定的: 价格会上涨，也会下跌。

但是价格波动的幅度在我们的首府城市本身和各城市之间都有很大的差异。我们说的是价格的“波幅”，即是对于买家来说要经历的起跌。

分析自2000年以来首府城市的房价走势，为买家揭示了一些重要趋势。首先，你在悉尼和墨尔本物业所花的钱越多，你在市场繁荣时得到的收益就越多，而在目前的低迷时期，你的损失也更多。

第二，不同首府城市的资本价格波动幅度差异很大。澳大利亚波动最小的市场是墨尔本，波动最大的城市是珀斯，因为珀斯最受采矿业的繁荣与萧条影响。

在这篇分析中，我们将列出买家和卖家应该了解的最重要价格波动趋势。

 - 各首府城市的价格波动 - 

高价住宅价格波动加剧的趋势在墨尔本最为明显，高价的独立屋和公寓价格波幅远高于低价的独立屋和公寓。

如图1所示，墨尔本昂贵物业的价格波幅非常大。较大的数值显示2000年以来价格增长波动较大 (物业按 “价格百分位数”排列，第5百分位数代表价格低廉的物业，第95百分位数代表昂贵的物业)。

按照这一衡量标准，墨尔本高档住宅的波动性比价格较低的住宅高出70%至80%。墨尔本豪宅在更多的季度出现下跌，显示这个市场的价格波动较大。

在首府城市中，墨尔本一套典型物业的价格波动水平比所有城市都要低(见图2，图2使用Domain分层中位价测度比较首府城市之间的价格波动)。

墨尔本的多元化经济和稳定人口增长可能是墨尔本典型住宅价格相对稳定的原因之一。

在悉尼，高价的独立屋和公寓的涨幅也比价格较低的物业更加波动。

在现时的市场周期中，价格较高的悉尼和墨尔本独立屋价格波动较大。2015年，悉尼和墨尔本的豪华独立屋价格以每年逾20%的速度增长，而房价较低的独立屋价格仅增长了10%至15%。2017年房价见顶后，豪宅价格跌幅最大。

为什么悉尼和墨尔本豪宅的价格增长波幅更大?

悉尼和墨尔本的豪宅似乎更受市场气氛的影响，形成更大的价格周期。在繁荣时期，买家争相购买豪宅，推高豪宅的价格。当市场转向时，这趋势就会逆转，导致在房市低迷时期，价格更高的房屋跌幅更大。

但可能还有另一个因素。

业主通常持有较高比例的豪宅。与投资者相比，业主在经济低迷时期出售房屋的可能性更小，因为即使房价下跌，业主也可以继续住在房子里，他们也可能很难找到买家，又或由于资产价值下跌不能搬到其他地方。相比之下，投资者拥有更大的灵活性，如果看到市场下跌，他们可能会出售物业。

这可能会导致悉尼和墨尔本豪宅价格波动加剧，因为当价格下跌时，市场上高端物业的数量会减少。当比较不同时期的价格百分位数时，这可能夸大了价格的变化(例如，第95个“价格百分位数”将由于高价房屋的销售下跌而减少)。

但如果这是导致豪宅房价波动加剧的主要因素，那么所有首府城市都会出现类似的情况，但情况并非如此(尽管可能对悉尼和墨尔本的房地产市场产生更大影响)。

悉尼典型独立屋的价格波动高于墨尔本(图2)，悉尼独立屋出现负增长的季度也更多。与墨尔本相比，悉尼房价的波动性更大，这可能是因为悉尼的投资者更多。典型公寓的价格波幅仅略高于墨尔本。

在布里斯班，价格较低的独立屋增长波幅比高价独立屋高出20%左右，与悉尼和墨尔本的情况相反(图1)。

与其他首府城市相比，一套典型的布里斯班独立屋和公寓的价格波幅更大(图2)。布里斯班典型独立屋的价格波幅在所有主要首府城市中排第二，仅次于珀斯。布里斯班与采矿业的关系可能是造成价格波动的原因之一。

在所有首府城市中，珀斯的房价增长是最波动的(图2)。西澳对矿业的依赖，可能是珀斯房价波动的主要原因。矿业的繁荣和萧条导致了人口的大幅波动，这可能是影响房地产价格的主要原因。与中等价位的独立屋相比，珀斯便宜和昂贵的独立屋价格也出现了更大的波动(图1)。

在阿德莱德，价格较低和较贵的独立屋的增长波幅没有太大差别，所以阿德莱德近年来的价格增长缓慢但稳定。但阿德莱德高价公寓的波幅远较便宜的公寓更大。

与其他首府城市相比，堪培拉处于房价波动的中间位置(图2)。在堪培拉，中价物业通常比较便宜和昂贵的物业的增长更稳定，尤其是独立屋。

 - 了解价格波幅对买家来说很重要 - 

购买波动性更大或“风险更大”资产的投资者，通常会寻求更高的预期回报率，以弥补某一年亏损风险的上升。例如，政府债券等安全投资的回报率低于房地产的平均回报率，因为未来几年房地产价格可能下跌，风险较高。

买家和投资者应将所有物业视为长期投资，因为价格波动较大，印花税和中介费等交易成本很高。

而当房价波动加剧时，比如珀斯和布里斯班，以及悉尼和墨尔本的高价物业，短期内房价可能会大幅下跌，所以买家应该从较长远的角度小心评估。

但需要注意的是，过去悉尼和墨尔本豪宅市场的波动并不意味着这种走势在未来也会同样出现。

较昂贵的物业并不一定比更便宜的物业有更强劲的价格增长(研究发现，更便宜的物业比更高价的物业更容易升值)。这可能是因为较昂贵物业的“建筑”成分可能在总价值中占据更大的份额，而且随着房子变旧，建筑的价值会下跌。

传统观点认为，投资价格较高的房屋比投资价格较低的房屋更安全。但由于悉尼和墨尔本豪宅市场的房价波动较大，这两个澳大利亚最大城市的豪宅价格涨幅并不一定会比价格低廉房屋高，尤其是在短期而言。