和有着明确标准的投资不同，一套房产是否适合自住是因人而异的。因此，对自住房的选择往往更为感性。其中，自住房的地段属于标准比较明确的。

一般来说，好的地段既要生活方便，又要环境优美，即所谓“闹中取静”。选自住房往往两边都想吃，两头都想占。

不难发现，地段好的地方似乎大都被公寓占了。

公寓：火车电车公交站，全部就在我楼下。

购物中心旁边，总是有公寓。

要公园绿地？公寓：我围住了。

要宁静水景？公寓：我独秀了。

别墅吧，做到其中一两点不难。可是怎么总感觉有这个差那个，顾此失彼呢？

更重要的是，政府规划也明明白白地体现公寓离火车站和购物中心更近，地段更好。图中蓝色块和蓝色条是地方政府规划的高密度居住区（公寓），其地点与区域内现有或规划中的火车站和购物中心高度重合。（出处：Wyndham Council）实践中，政府也往往宁可把这些地方先撂荒放到后面开发，也不会在上面建别墅。

这是为什么呢？问题就出在别墅最大的“优点”——土地上。

众所周知，既然是别墅，怎么也得带几百平方米的地，十几米宽几十米长的地块。带这么大地的房子沿路边排起来，轻轻松松就排几公里以外去了。研究显示，绝大多数墨尔本居民只喜欢步行去一公里以内的设施，一公里以上就属于不方便步行了，倾向于开车或者搭乘公共交通。（出处：Domain）

以下图中红圈是购物中心周边一公里范围示意图。可见，别墅组成的“摊大饼”社区必然大部分在红圈之外。大多数别墅的地段不是那么理想。可谓是福兮祸之所倚，祸兮福之所伏。于此相应的，一栋公寓往往只占用十余套别墅的土地，却可以容纳百倍的居民，更容易让更多的人享受好的地段。

与此同时，地价越高，房屋尺寸必然越来越小。否则总价控制不住，就没什么人买了。这点体现在澳大利亚住房随着房价上涨持续变小。（出处：Commonwealth Bank）

而地段越好的地方，地价自然越高。这就是为什么离市中心/购物中心/火车站等主要节点越来越近，住房就按照别墅-连排别墅-低密度公寓-高层公寓的顺序依次变化。愿意住在地段较好的地方的人越来越多，居住密度也自然越来越大。即便是不差钱，按道理喜欢豪宅大院的Toorak、Malvern、Glen Iris等富人区，也纷纷建起了公寓。（出处：Real Estate）所以，地段好的地方总是会建公寓的。

有人提出了：在澳洲哪能没有车，位置不那么近，我开车不就好了吗？ 有车当然好啦，哪里都可以去，想走就走。只要您能够想到就到就行。交通事故不谈，路上堵车不谈，各种收费罚款也不谈，您到了停哪里呢？笔者曾经经历过10分钟到目的地花20分钟找车位停车的情况，在墨尔本开车的各位，想必也都有类似感受。

几乎人人有车的墨尔本，有三分之二的人日常搭乘公共交通出行，自然是有他们自己的原因的。（出处：ABC）

总之，同样的居民人数，公寓楼在地图上表现为一个“点”，而别墅区在地图上表现一个“块”。“点”自然比“块”更容易占据更好的地段。