正如很多媒体预测的，澳洲整体房价的涨势在近几个月逐渐放缓，尤其是悉尼的墨尔本这两个澳洲房价最贵的城市，正在经历房价下跌调整所带来的影响；至此很多媒体也纷纷预测悉尼和墨尔本两地房价在2019年会持续走低。

这背后的原因要归结于澳洲银监会APRA, 正是因为前几年澳洲房产的过速增长迫使APRA逐渐收紧信贷政策，原本可以贷款的投资者现在贷不到款，或者原本可以贷款一定额度的投资者现在贷不到之前的额度； 加之这几年较低的工资增长以及前几年大量房产的批建，多种因素混合在一起，造成了住房供应量的增加和住房需求的减少，最终导致了这些房价过速增长的城市开始了市场自我修正。

这样的“软着陆”与之前媒体预测的房价暴跌20%等不负责任的新闻相比还是可以让人接受的。

而2018年12月APRA所透露出来的信息表示他们已经放宽只还息贷款的审核要求，并且鼓励银行多放贷，这些信号也表明了政府对于房市“软着陆”的关注程度，而房地产市场是任何一个国家的最重要的经济组成部分，所以房市崩盘的言论也不攻自破。

第1点

— 房产供需关系是房价上涨的根本因素—

学过经济学的朋友们一定不陌生这张图，而这张供需关系图完美的解释了房价涨跌的原因：

1、低利率、低房价、人口的增长、较高的投资收益，这些都是可以导致需求增多的因素。

2、高利率、高房价、较低的投资收益、贷款难度大，这些都是可以导致需求降低的因素。

3、开发商融资成本的增加，市场需求的降低，销售难度的增大，则是导致供给减少的因素。

4、政府的目的是为了让房价保持稳定上涨，每当平衡点被打破的时候，市场/政府会做出相应的调节，确保供需关系尽快达到平衡。

按照这个原理，我们来分析一下目前布里斯班市场的供需关系：

第2点

—供给方面 —

1、从2018年初至年末，布里斯班市中心仅有一个新项目“The One”开工

2、从2018年初至年末，布里斯班东区仅有一个新项目“One Bulimba Riverfront”开始预售，且都是大平层

3、从2018年初至年末，布里斯班北区仅有三个新项目开始预售，分别在New Farm， Albion 和Fortitude Valley

4、从2018年初至年末，布里斯班南区仅有两个新项目开始预售，分别在Wooloongabba, Greenslopes和 Mount Gravatt

5、从2018年初至年末，布里斯班西区仅有五个新项目开始预售，分别在Toowong, Indooroopilly，Taringa和 West End

6、2018年所有新项目的总数量仅为2014年-2015年新项目总量的十分之一！

第3点

— 需求方面 —

1、布里斯班人口增长：平均每年5万人，至少需要1万套住宅才能满足标准，在2014-2015年的开发热潮的库存已经被消化完毕，接下来就会逐渐出现住房短缺。

2、房屋可负担性：布里斯班2018年房屋中位价为67.3万澳币，依然远低于悉尼和墨尔本；布里斯班平均年薪约为6万澳币与悉尼墨尔本相差无几（悉尼6.7万澳币，墨尔本6.1万澳币）。

3、较低的贷款利率，即将放松的信贷政策，开发商的让利促销，让布里斯班的投资回报率直线上升。

把以上所列出的因素综合体现在下图里，不难得出房价上涨的结果，但是由于房产市场的滞后性（建筑周期、预售周期、天气原因等），这一上涨的趋势不会立刻体现在真实市场中，而是会持续的未来几年发力。

第4点

— 总结 —

有打算在2019年在布里斯班购房的朋友，现在是一个不错的时机，因为目前还有项目和户型可以选择且优惠力度较大。

一旦等到市场由买房市场转为卖方市场，则优惠力度会不断减小，入市人数也会不断增多，届时房价将迎来新的一轮上涨，聪明的投资者一向都是在别人在观望的时候入手，在大家买入的时候出手。

2019年希望大家能抓住机遇，收货自己心仪的房产。