你有理由看好澳洲楼市前景,但澳洲楼市目前还没有重回繁荣时间。
尽管上周末悉尼和墨尔本的拍卖令人兴奋,据报道,悉尼的清盘率曾一度跃升至69.9%,这一水平几乎已与几年前繁荣时期的清盘率相符。然而,SQM Research董事总经理Louis Christopher(路易•克里斯托弗)却表示,存在一个问题。
他说:“这个70%的数字根本就不正确。它没有反映出拍卖市场目前的状况。”
高拍卖清仓率通常与强劲的房地产市场有关。这些数据只是显示,卖家以可接受的价格出售房产几乎没有什么困难。虽然房价走势是按月计算的,但拍卖价格会实时反映房地产市场的脉搏。
但周末的初步清仓率,顾名思义,只是一个估计值。Westpac(Westpac Bank,西太银行)经济学家Matthew Hassan(马修•哈桑)估计,以悉尼为例,这个清盘率通常会在本周内再下降5%至6%左右。
Christopher先生估计,在这种情况下,悉尼的清盘率更有可能维持在58%左右。这要高于大选前最高40%左右的清盘率,但达到70%才意味着繁荣,所以目前还没有繁荣。
他说:“在供应趋紧之前,市场需要先消化大量库存,我并不惊讶房地产市场突然好转,但你需要小心。”
当然,在APRA(Australian Prudential Regulation Authority,澳大利亚审慎监管局)取消了7%的抵押贷款评估利率下限后,抵押贷款经纪人开始热衷于向潜在客户透露他们现在能借多少钱。
但NAB(National Bank Australia,国民银行)首席执行官Phil Chronican(菲尔•克罗尼肯)在与分析师谈论最近半年业绩的电话中指出,APRA为评估申请人偿债能力设定的7%的最低利率,是减少最终贷款审批的众多缓冲之一。
的确,人们更容易获得贷款可以推动楼市从低谷中出来。在吸取了皇家银行业委员会的教训之后,银行们受到了惩罚并开始收紧贷款。
银行业皇家委员会专员Kenneth Hayne(肯尼斯·海恩)在他的最终报告中没有不让银行使用HEM(Household Expenditure Measure,家庭支出衡量法)来评估贷款发放的可行性。HEM曾被用作衡量贷款人生活支出的默认最低标准。
NAB透露,该行收到的贷款申请中有三分之一都用了HEM来评估贷款人的生活开支。
CEO Chronican先生在最近与分析师的收益电话会议上被问及这一问题时指出:“预计随着审查过程变得更加严格,这个数字可能会下降,但谁知道具体是多少。”
毫无疑问,目前澳洲房地产市场的前景比几周前更加乐观。房价下跌的幅度已经在放缓,但较高的初始估值、创纪录的家庭债务负担以及更为谨慎的放贷要求似乎表明,现在离繁荣时期似乎仍有一段距离。