美银美林(Bank of America Merrill Lynch，BAML)预计，澳大利亚房地产市场低迷的持续时间将比以往更长，援引的理由包括住房供应和只付息贷款等因素。

BAML首席房地产研究员陈西蒙（音译，Simon Chan）预计，房地产市场疲软将持续到明年。

陈先生在分析了过去30年的数据后表示，澳大利亚房地产市场的典型下行周期持续15至16个月。

他说，虽然本轮衰退已经持续了13个月，但可能要到明年年中才会出现复苏迹象。“目前，我们仍需要看到问题得到解决。”

首先，市场正面临大量供应。他表示，这是大约18个月前建筑数量创下纪录的结果，“这意味着，在19到20个月内，我们可能会看到创纪录的建筑完工——住房库存——进入市场。”

利率

对于房市周期，陈先生认为，利率处于创纪录低点是另一个因素。他说，澳储行(RBA)以前有更多的利率杠杆来支撑市场，而目前的现金利率处于1.5%的历史低位。

陈还表示，考虑到银行在2016年发放无息贷款方面“极为宽松”，购房者现在将从无息贷款转为“还本付息”贷款，这是另一个风险。

他表示，典型的只付息贷款期限为5年，所以到2019年和2020年，只付息贷款借款人的月供可能会增加20%至40%。

与此同时，结算风险是房地产市场的另一个潜在问题。在今年之前，银行估值与合同价格保持一致，但他表示，未来情况可能并非如此。

陈说，“过去12个月，抵押贷款估值低于楼花购买价格，布里斯班的房产最多出现这种情况。现在在悉尼Zetland、Green Square和Ryde等地区，这种情况开始出现。”

“例如，当买家和投资者在2017年签订合同时，现在的市场将完全不同。”

之前，银行可能已预先批准发放更大金额的贷款，投资者可能已将未来住宅价格上涨10%至20%的因素考虑在内。

这位分析师表示，在今天的市场，随着银行将贷款规模缩减10%，买家可能会看到价格下跌10%，这种情况可能会导致更多的市场动荡和卖家不情愿出售。

陈说，“过去12个月，抵押贷款估值低于楼花购买价格，布里斯班的房产最多出现这种情况。现在在悉尼Zetland、Green Square和Ryde等地区，这种情况开始出现。”

“例如，当买家和投资者在2017年签订合同时，现在的市场将完全不同。”

之前，银行可能已预先批准发放更大金额的贷款，投资者可能已将未来住宅价格上涨10%至20%的因素考虑在内。

这位分析师表示，在今天的市场，随着银行将贷款规模缩减10%，买家可能会看到价格下跌10%，这种情况可能会导致更多的市场动荡和卖家不情愿出售。

“在2008年至2009年的低迷时期，新入市的房产库存仅略高于1.5%。在当前的下行周期中，我们所说的涨幅介于2%至2.5%之间。这听起来可能不多，但足以改变局势。”

“在现有市场，通常情况下，一年的库存量在4%至7%之间。从整体来看，多出1%是一个很大的比例。”

开发商改变了他们的调子

陈还指出，房地产开发商似乎已经脱离了传统的商业模式。

尽管如此，我们仍需考虑当前澳大利亚房地产市场的低迷。

陈先生表示，“如果你想想从低谷到峰值的周期，我们经历的上一个周期是我们在澳大利亚经历的最长周期之一。”在一个典型的周期中，从谷底到峰值的时间在30到50个月之间，而最近一次房地产价格上涨持续了69个月。

该行负责澳大利亚和新西兰业务的首席经济学家托尼•莫里斯(Tony Morriss)指出：“我们经历了一场完美的上行风暴。”