在两周前的澳房大全2019开年选题大会上，主编大悟建议专栏作者的开年第一篇文章，还是以探讨2019年的房市大走向为主，毕竟在过去的两个月里，以Opal Tower事件为始，至Royal Commission报告为终，大事是一件接着一件，让人应接不暇。

不过，要说2019年房市总体概况这样的话题，我肯定是不行的，因为我过去两个月基本没怎么关心澳洲的房地产市场，而是回国了一趟，亲身体会了神州大地过去几年的变化，这和在手机上刷刷新闻的感受，还是很不同的。

 

因为在澳洲从事房地产行业，这两年也认识了不少业内的朋友。朋友圈这个东西有一个危害（当然你也可以认为是优势），就是你只能看到你认识的人发的内容，而从事什么行业自然也就会加很多这个行业的人，于是在社交媒体上，很容易每天就被澳洲房地产行业的新闻轰炸。

 

而这次回到上海和国内朋友的交流，让我有机会可以从澳洲本地环境中抽离出来，从另一个角度来看待澳洲和中国的房产市场，我认为对提高自己的认知能力非常有益。

 

我一个亲戚是在国内一家大型民企开发商工作的，他告诉我，由于一线城市的限售限购限贷政策没有放松的迹象，现在许多开发商已经开始谋求转型，有的开始做起了物业管理的生意，有的则打算彻底退出房地产行业。

在这个没有市场化的房产市场中，目前不论是买还是卖的需求都被强行压制了，这就是典型的中国特色。

 

上海目前的房价相比2016年的高峰下跌了10%左右，其实说来和悉尼的跌幅差不多。不过，相比澳洲媒体报道起房产市场下滑那个“没见过世面”的样子，国内的百姓和媒体倒是非常淡定。

毕竟大家都知道，国内的房产市场是个彻底的政策市，国家并不会让房地产市场崩盘。

而和我身边的年轻朋友交流，我发现大家对于澳洲房地产的热情，那是大大不如当年了。主要原因到不在于澳洲房市不景气，也不是贷款的问题，而是日趋收紧的往外汇钱难题，让不少人觉得不想惹麻烦上身。

 

 

最让我意外的，是一个在日本买了房产的朋友跟我说的经历：他在东京花300万人民币买的小别野，做短租的年租金收益竟然高达30%左右，虽然房子的升值很慢，但这样的租金回报率让他很开心。

 

不过，最近遇到了一些小麻烦，日本收紧了短租房市场的政策，要求房产必须取得相关资质才能做短租，而他的房产基本没有可能拿到这个证。目前他打算把这套房子改回来做长租，预计租金回报率也有接近10%左右。

 

总体来说，国内的朋友们对于海外房产的兴趣还在，但已经没有了前几年那种盲目，头脑发热似地想往外大撒币的冲动。

 

当然，目前国内还是有一些海外地产项目是非常火的，比如说去年开始风生水起的东南亚国家，越南、泰国、柬埔寨等。

对于这轮刚刚刮起的新海外购房热潮，我的看法倒是很明确，99%的人都会是被收割的韭菜。

 几周前看到彭博上的一篇文章，说胡志明市去年新建的高层公寓售价大约在5500美元/平米，预计2020年可以达到6000美元/平米。而越南的人均工资水平你们知道是多少吗？150美元/月，呵呵。这些高端房产大部分被卖给了海外投资者，当然我们的同胞应该是最大的冤大头。

据说，胡志明市当地25%的新房，都来自下面一个叫做Novaland的地产开发公司，是越南第二大房地产开发公司，我们姑且可以把它看做是越南版Meriton。

估计若干年后，这个公司的老板，就将踏在无数房产投机者的肩膀上，成为越南的新首富。（编者：2017年越南富豪榜上他是第三名，第一名是Mivina方便面的老板。）

回国期间，我还去了一个亲戚投资购买的一套公寓参观学习了下。 我亲戚于2015年以7700/平米的价格，在上海和江苏交界地太仓购买了一套三房高层公寓，室内面积130左右。

目前，这套公寓市价大约在2万/平米。其实最高峰时涨到过大约2万3，但目前楼市不景气，价格有所回落，但这样的涨幅，仍然让澳洲的房产望尘莫及。

 

看到这里肯定有人要说，中国房地产那是一堆泡沫，而且人民币贬值，70年产权等问题都不可回避。

说的是没错，但国内投资人到海外买房产赚到的又有多少？至少我这位亲戚的房子在四年多左右的时间里增值翻倍，这是实打实的结果。

 

如果你生活在国内，又一直关注海外房产，那你就应该发现，所有推销海外房产的机构，其实销售的并不是海外房产的投资属性，更多的是中国人寻求的一种资金避险，资产转移的需求。

客观的说，若要真讲起资产增值，过去二十年，全球没有一个国家的房地产，可以和中国的一线城市的房产相比。

 

曾经有一个北京的朋友找到我，说自己由于错过了北京楼市的买入机会，心里一直耿耿于怀。直到有一天接触到了澳洲房产，听了房产讲座，感觉得到了救赎。听完讲座后，他一口气买了五套墨尔本CBD的公寓楼花，心想：“错过了北京，决不能错过墨尔本！”

 

现在这位朋友正在亏本转卖他无法成交的剩余3套楼花。

 所以啊，都说房地产是好东西，是没错，但你最好还是做你自己熟悉的事，买你看得懂的房子。

别人可能闭着眼睛瞎买也能赚到钱，但它不一定会发生在你自己身上。

 

有高人说过，财富的增长不在于频率，而在于量级。

一波大趋势，加上一个重仓位创造的财富，好过你这里赚一点，那里刨一点的蛮干苦干。错过了中国一线城市的楼市盛宴，要找下一个北京上海深圳，谈何容易。

 

不过，澳洲的房子有一点好，就是这个国家在经济政治制度方面的稳定性，会给这里的房地产同样带来一层保护膜，它的价值会和澳洲经济一样，慢慢地增长。

悉尼墨尔本虽然现在平均跌了10%左右，但如果你买到的是优质资产，供需平衡的蓝筹地段，买入的价格合理，那么你根本不用慌张，但如果你以为自己买几套澳洲房产就能暴富，那恐怕就是想多了。