在澳大利亚买房，你不一定能看到像Opal和Mascot公寓楼那些建筑缺陷，或者看到其它越来越多公寓楼所暴露出的问题。

买家要注意，由于物业记录太糟糕，任何一栋公寓楼都可能隐藏着一些重大问题，即使进行认真的检查，也很难发现这些问题。

“我认为，可能许多其他建筑与Opal Tower和Mascot Towers有相类似的情况，”Eyeon Property Inspections的建筑检查员费里尔(Michael Ferrier)表示。

他说，“这些业主会对这些资料的公开感到非常紧张，因为这会损害他们房产的价值，这就是物业记录发挥作用的地方，我不是说人们一定会试图掩饰或隐藏什么猫腻，但你就是不知道。人们可能会因此损失很多钱。”

费里尔表示，他的公司每年都会对数千套公寓进行检查，并发现一些物业记录被篡改、不完整和丢失的情况。

“我们最近看到，一些物业委员会修改了会议记录，以改变多数业主的决定。还有，一些建筑没有任何有关楼宇修葺工作的资料，而由上一届管理人员移交的楼宇缺陷纪录亦会被‘遗失’。”

物业记录到底有多糟糕呢？

房地产律师德阿皮斯（Richard d'Apice）表示，根据他的经验，有“隐藏”问题的建筑并不多，但问题确实存在。

他说，“我曾见过这样的情况，即一些存在的相关问题记录没有提供给准备检查报告的检查员，而这些最终是要出示给买家的。”

“他们会将其解释为‘疏忽’或检查员自己的问题，这个很难确定是物业经理故意隐藏，但效果是完全一样的—检查员没有获得完整的记录，而买家最终买到他们不想买到的房子，如果他们知道问题存在，他们就不会买了。”

在费里尔看来，问题的根源在于物业记录方面缺乏标准。

“物业记录的保存方式没有统一，一些物业经理会保存良好的记录，就算更换了几任经理的话，通常这些记录就会被转储到磁盘上。里面可能有1000个文件，它可能会被损坏，或者新的物业经理没有专业能力来整理这些记录，所以它们要么丢失要么就被遗忘了。”

珀斯物业专家勒泽尔(Catherine Lezer)表示，这就是难度所在，许多物业管理人员没有接受过如何管理大楼的合适培训，对于自我管理的大楼来说，情况甚至更糟。大多数人没有这样的经验，也不知道从哪里开始。

冲突太多，惩罚不严

澳大利亚业主委员会主席达根(Chris Duggan)表示，该委员会成员必须遵守严格的行为准则，遵守保存完整准确记录的法定要求。

“代表分契法团或法人团体所进行的任何文件或报告，均须记入业主纪录。虽然每个州都有具体的立法来管理分契所有权法，但有一致的义务向潜在买家或业主披露记有重大问题和计划的记录。这特别涉及到缺陷和包层，并需要强制披露材料的影响。”

但费里尔表示，加强质量和合规是一个挑战，违规的惩罚很低。他说:“我们说的是每违反一次扣5分，罚500元，这太轻了，”他说。

德阿皮斯指出，要证明哪些是不法行为很难。

“我没发现哪位高管因没有充分出示他们所掌握的文件而受到起诉，同样的道理，我也没发现哪位买家成功起诉对方。”