如果问公寓与别墅，谁涨得快？

肯定会有人说了：这有什么好问的？

别墅带地，公寓不带地，土地升值，建筑贬值，别墅肯定比公寓更容易升值保值啦！

这个说法是没错，纵观澳大利亚房地产市场过去几年的发展情况，很容易得出别墅升值比公寓快的结论。这个结论太过常见所以不展开说了。

然而，这个说法无法解释以下情况：

2017-2018财年，在澳大利亚其它城市的别墅升值超过公寓的时候，悉尼和墨尔本的公寓却比别墅更升值保值。因为这两个城市在澳大利亚房地产市场占主导地位，澳大利亚全国的整体升值情况公寓也是超过别墅的。（出处：Core Logic）

墨尔本许多所谓好区带大地的别墅价格下跌，而公寓则是上升势头。

最近11月的数据表明，悉尼的公寓也被证明更加保值。

这说明，通行的想法是有适用范围限制的。

土地迷思

为什么会出现以上带地的别墅反而在升值上不如公寓的情况呢？供求关系决定的。

这是城市发展和房价增长综合的结果。当别墅和公寓都处于大众买得起的价位时，城市规模有限，交通情况差别不明显。别墅因为土地的相对稀缺性和较大居住面积等因素更受欢迎，自然涨幅较大。

然而，随着城市规模的扩张和房价上涨，当别墅的价格超过了大众能够承担的范围时，土地不仅不能够保值升值，反而因为其高价大大减小了潜在买家人群，从而容易下跌。此时，公寓交通方便和价格低廉的优势反而凸显了出来，从而吸引了更多需求，价格上涨。

以下是澳大利亚各城市过去25年的别墅和公寓升值对比，可见别墅相对公寓的升值幅度并没有因为“带地”而拉开明显差距。（出处：Core Logic, Aussie）

所以，为了稀缺性带来升值的“土地迷思”可以休矣。毕竟，澳大利亚以人少地多著称，根本不缺地。缺的是交通便利靠近要点的地，即所谓“地段”。

地段也不是一切

有人又会说了：胡说八道！公寓明明买了就跌，我的朋友/同学/七大姑八大姨在市中心XXX地段那么好的地方买了公寓，怎么卖不出价钱？还是供求关系。

如果把目光局限于市中心的话公寓看起来自然是不会升值的。市中心这些地方地段好不假，可是还是供过于求的。因为需求虽然大，但是超高层公寓一栋接一栋拔地而起，供给还是超过需求的。（出处：Herald Sun）

此外，采用旧公寓标准的二手公寓较差的居住条件也限制了需求。

如果把目光放到整个墨尔本来看的话，卖价低于买价的公寓仍然是少数。2018上半年关于此方面的专项调查显示，卖价低于买价的公寓占整体的7.3%。这个比例虽然比别墅的0.8%要高，但也实在不能称为主流。

总之，土地、地段这些是房地产升值的重要因素，但绝对不是唯一考虑因素。