澳大利亚住房市场的变化留下了很好的记录，包括价格以及影响它们的因素。悉尼和墨尔本房市已从前所未有的增长转变为带头衰退。

与此同时，较小的市场正在经历较疲软的着陆，珀斯显示出复甦的迹象。

但租户和房东的动态也在不断变化。堪培拉现在是租房最昂贵的城市，而悉尼中位数的租金开价在12年来首次下降。

了解这些变化的一个指标是出租空置率。这是一个能够定期洞察出租房屋供需的指标。

什么是出租空置率？

出租空置率（以百分比表示）表示一个地区的所有租赁库存中有多少空房可供出租。

出租空置率是租房者或房东讨价还价能力的重要指标。空置率高或上升通常意味着租户处于更有利的位置，而房东在它开始下跌时可能占到优势。

悉尼的出租空置率

悉尼的出租空置率一直呈上升趋势。2019年1月，这一比率为2.8％，高于上一年的1.8％。

1月份的结果比上个月（3.5％）有所下降，因为12月通常会看到租赁房源数量的季节性增长。

这种总体上升趋势对租户来说是个好消息，因为空置率上升通常表明租金增长不会那么快，甚至可能会下降。

较高的空置率通常意味着空置的出租房正在增加。Domain估计2019年1月悉尼的总空缺率为17,500套。这比2018年1月高出6500多套。

墨尔本的出租空置率

墨尔本的空置率也在一年内上升，但幅度较小——从1.4％上升到1.8％。

上一年，大都市区约有2000套额外的空房。

可供出租的房产越多，房东就得越努力吸引租户。这可能导致广告租金下降，或租户可以通过谈判降低租金。

最新的Domain报告显示，悉尼房租开价中位数从截至去年12月的每周550元降至每周540元。

霍巴特的出租空置率

霍巴特的租房市场供需紧张，其出租房存量只占全澳百分之一。

1月份霍巴特的出租空置率为0.4％，与去年持平。据估计，1月份该市仅有100套空房。

霍巴特的新住房供应相对于该州的人口增长而言已经受到抑制。统计局（ABS）移民数据显示，从其他州和海外进入塔州的移民人数增加了25％。但在同一时期，整个州的住宅完工率实际上下降了15％。

由于澳元汇率相对较低，塔州旅游业也出现了大幅增长。由于缺乏开发以及Airbnb在霍巴特的使用增加，霍巴特的出租空置率仍然是州府城市中最低的。

这反过来又给租金带来压力。Domain数据显示，2018年独立屋租金上涨6.3％至每周420元。单元房增加了11.8％，达到380元。

堪培拉的出租空置率

1月份澳大利亚首都领地（ACT）的出租空置率为1％，是主要大都市中第二低的。空置率全年略有上升，去年1月为0.9％。

据估计，ACT市场约有500套空房，低于上个月740套的季节性高峰。

澳洲首都的空置率很低，反映在当地独立屋和单元房的租金是所有州府中最高的。Domain数据显示，堪培拉的独立屋租金为每周560元，而单元房为465元。

尽管空置率较低，但2019年初的空置率数字比去年1月份的0.9％有所增加。

珀斯的出租空置率

珀斯的空置率降幅是所有州府中最大的，从4.1％降至今年1月的2.9％。在采矿业下滑的重大影响之后，空置率紧缩是珀斯房价和租金回升的又一迹象。

布里斯班的出租空置率

在昆州东部，随着移民追求悠闲的生活方式并拥有相对更高的承受力，需求也出现了增加的迹象。

这反映在布里斯班空置率的下降。2019年1月2.6％，低于去年同期的3.1％。

由于空置率下降，可用出租房减少，截至12月份，每周独立屋租金上涨2.5％，而单元房租金则上涨2.7％。

阿德莱德的出租空置率

在阿德莱德，2019年1月的空缺率为1.1％，低于去年同期的1.2％。

这相当于整个阿德莱德市场的租金和房价上涨，其中独立屋的租金开价中位数上涨2.7％至380元/周，而单元房中值大涨5.1％，开价中位数为310元/周。

达尔文的出租空置率

资源城市复甦的例外是达尔文，缺乏项目导致移民速度放缓，租房需求亦然。2019年1月的出租空置率从2018年1月的3.6％上升至4.7％。