前言

 

 

现在，澳大利亚买房者正受到“不透明”房产销售的压力，在当前市场背景下，私人交易正在取代公开拍卖，成为繁荣期后市场上最受欢迎的销售方式。

 

然而，由于急于促成私人交易，卖家不会公开很多关于房产定价和交易条款的关键细节，让潜在买家从头到尾被蒙在鼓里。 

 

 

 

 

 

 

 

由于市场低迷导致价格下跌，投标率低以及拍卖清盘率大幅下降，买家代理人声称“有意者出价”的私人销售交易数量比拍卖高出了4倍。  

 

 “这就像过去那些糟糕的日子，投标很低迷。”买家代理商Morrell and Koren的顾问布鲁姆（Emma Bloom）警告说，一些不择手段的卖家或他们的代理人利用了私人交易市场相对宽松的规定。 

 

 

 

 

因为卖方担心拍卖日可能只有很少（甚至根本没有）竞拍者出现，于是鼓励更多潜在买家使用“有意者出价”的方式，也就是潜在买家在特定时间和日期之前提出购房要约。 

 

虽然各州的规则各不相同，但通常买方会以书面形式提出最优和最终报价，其中包括条款和条件以及结算日期和融资情况。 

 

房地产经纪人与潜在买家单独谈判，以尽可能接近卖方预期的价格进行销售。 

 

 

 

 

“拍卖商声称，他们需要像赶牛一样刺激潜在的买家，鼓励他们在公开拍卖中出价。这是一个艰难的市场，”房地产买家代理协会主席哈维（Rich Harvey）说，公开拍卖正在下降。 

 

 

 

 

“随着越来越多的卖家不愿意花钱登广告和进行营销，[非拍卖]销售额有所增加。”他说。 

 

 

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监测价格的CoreLogic称，由于大量报导称价格将继续下跌，一年前超过70％的拍卖清盘率现在连50%都很难突破，因为非理性的乐观情绪正在被非理性的悲观情绪所取代。 

 

 

 

 

代理规则 

 

但这未能减缓进入市场的房产数量，9月份超过33万。SQM Research的分析显示，墨尔本的供应量大幅增加，本月增长6％，全年增长超过24％。 

 

 

 

 

“有意者出价”的倡导者声称，这种方式只会吸引真心想买房的人，从而改善了交易流量，为卖方节省了昂贵的拍卖成本，还可以避免在开放日招待大批潜在买家。 

 

维州和新州的规定要求代理商向卖方提供“信息声明”，其中包括基于近期同类房产销售价的“合理”指示性销售价格，该郊区的中位数价格以及过去六个月里距离待售房产2公里范围内的三套同类房产销售的详细信息。 

 

 

 

 

购房意向书有截止日期，每个潜在购买者都需要以书面形式提交最佳和最终报价。 

 

代理商可以报出价格范围，但最低价格和最高价格之间的价格不能超过10％。然而，一些代理商通过声称没有同类销售可以提供参考价格。 

 

 

 

 

卖方不一定会接受最佳报价，这意味着待售房产可以再进行一轮“意向书”招标，或者作为私人协议销售，这意味着向市场提供一般报价。 

 

布卢姆表示，这就是一种不透明的拍卖，卖家控制着销售过程，而买家几乎不知道发生了什么。 

 

贷款批准 

 

 

 

 

哈维表示，“代理商都急于促成交易，而且会故意制造紧迫感，但买家必须很好地参与谈判。” 

 

这包括申请贷款预批，以便能够快速响应优惠。但由于贷款机构实施了严格的新规则，涉及更详细的收入和支出披露，贷款审批通常需要更长时间。 

 

布鲁姆表示，买家应该阻止卖家或他们的代理商决定时间和条款。“要创建自己的条款，”她说，“如果你能控制这个过程，你很有可能控制价格。”