在任何时候，澳洲市面上大约有35万套物业在出售，当中只有不到5%属于我常说的“投资级别”物业。现在就让我们来看看什么样的物业投资者不应该购买。

在房地产周期目前这个动荡时期，选择正确的资产尤其重要。

在繁盛的时代，不断上涨的市场可以掩盖各种各样的错误，绝大部分的物业均水涨船高。

如今潮水退去......你可以看到谁在裸泳。

让我们首先来看看......

 - 银行不喜欢的房产 - 

有些物业是银行不喜欢或者针对的，对这些物业，银行会提供较低的贷款与价值比率，意味着你需要支付更多的首付。

重要的是，如果银行对这些物业有戒心，我们不要以为自己比银行更聪明，知难而退转而寻找其他物业是最好的。

一般来说，对于那些转售或租赁目标市场有一定限制的物业，银行会严控贷款。这些物业包括......

酒店式公寓 - 比普通公寓有更大的风险，因为入住率取决于运营商是否给力，以及旅游和商务市场是否能保持强劲。这些物业的转售市场有限（因为买家只会是投资者，这使你失去了高达70％的潜在买家），这些公寓的租赁市场也有限，还往往需要支付昂贵的管理费用。 

国防部住房 - 虽然这些房产提供长期租赁的确定性，而且没有维护费用，但它们的转售市场有限且管理费用高昂。

小型单位 - 大多数银行希望公寓面积至少达到50平方米，不包括阳台和停车场。但是，随着生活方式的变化，部分银行现在也愿意为40平方米的公寓提供贷款。

单间公寓和学生宿舍 - 受其大小影响，这些公寓的市场也受限制。

大型公寓项目的楼花 - 因为担心“集中风险”，银行会限制自身在一些大型项目中贷款的公寓数目。除此之外，楼花还有不少潜在的风险使我对这类物业倍加警惕。

 - 其它一些我会回避的物业 - 

格格不入 - 我只会购买符合社区整体特征的房产。譬如，即使我喜欢联排别墅，但如果一条街上都是独立屋只有一家联排，我会改到别处寻找一套与街景相符的房产。

 

街道上错误的位置 - 即使最好的街道也可能会有一些区段的房子组成并不理想，又或者太靠近商店和大马路。选择宜居的街道，并确保在街道的合适区段购买合适的房产。

产权的限制 - 仔细检查物业的产权，如果有地役权、契约或规例等限制，可能会对物业未来的扩展或重建构成影响。

业主法团问题 - 购买公寓时请仔细阅读最后几次业主法团会议的记录。建筑物是否存在问题？是否有计划中的高额开销？是否已设立储备基金以应对未来的维修或翻新？

没有停车场 - 虽然没有停车位可能会在目前为你节省一些钱，但不可避免地会影响公寓对租户、自住买家和未来投资者的吸引力。 

大楼中的错误位置 - 避开大楼中位置不佳的公寓.....譬如那些俯瞰停车场或靠近垃圾箱的单元。

避开主要道路和次级地点 - 虽然任何地方都有人居住，但在市场放缓时，次级房产会首先掉价且比较难出售。

提供出租担保的公寓 - 为了吸引投资者，出租担保的回报率往往高于实际的水平，当中的差别也即提供出租担保的成本，通常会被添加到物业的价格中。换句话说，你是预先向开发商支付费用再让其为你保障租金。在出租担保期过后，不少物业的租金会出现下降，让投资者失去预算。

度假屋及度假公寓 - 如果可以负担，那么为自己买一个周末度假物业是绝对没有问题的。我的意思是不要骗自己说那是一个投资物业，因为那样的话，物业可能既不能满足你生活方式的需求，也不能满足你投资理财的目的。

采矿城镇 - 这些地方的市场往往波动很大，因为缺乏自住买家支持，主要靠投资者驱动，最好避免。

NRAS - 国家租赁负担能力计划是一项联邦政府计划，旨在解决经济适用房问题，投资者获得税收激励，以低于市场水平的租金提供住房。这是一种非常特殊的房产。

总结以上所说，如果你希望自己的投资组合有出色的表现，你需要购买那些对自住买家有吸引力的房产，因为自住买家是市场的主力，有感性购买的倾向以及愿意付高价。

最重要的是，银行愿意为这些物业提供80％、90％有时甚至高达95％的贷款。

这听起来很有意思对不对？