澳大利亚公寓的一大特点就是租金收入高，出租公寓收取租金是主流的投资方法。墨尔本作为人口迅速增加的大城市其租金收益尤其可观。本文以2018年10月市场数据为基础，介绍墨尔本公寓集中的市中心及周边的公寓租赁情况。

公寓租金收益率

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公寓租金收益率是年租金收入与公寓房价之比，是衡量出租公寓收益的主要指标。

由下图可见，墨尔本市中心及周边的大部分区租金收益率在整体水平之上。

其中Melbourne（含北岸的3000与南岸的3004）, Carlton, Southbank, Docklands这五个公寓密集的区域租金收益率最高，然后是Collingwood和South Melbourne。市中心北面的Fitzroy，Fitzroy North和Carlton North，市中心东面的East Melbourne和南面的Middle Park则低于整体。（出处：Core Logic）

空置率

空置率是该区基本无人居住的住房与该区全部住房之比，体现了该区域住房供求关系。

无人居住的住房由水电使用情况做出判断。5-7%空置率是正常合理水平，低于该水平属于供不应求，高于该水平则是供过于求。

由下图可见，刚才租金收益率最高的五个区空置率除Carlton外，全部超过2%，明显高于墨尔本整体水平的1.7%。此外，墨尔本大学所在的Parkville还有East Melbourne，West Melbourne，North Melbourne这些东西北墨尔本空置率也都在2.3%以上，South Melbourne南墨尔本相较1.8%的空置率就低很多。而刚才看到的租金收益率较高的Collingwood空置率仅1.1%，明显低于整体水平。（出处：SQM）

实事求是地说，1.7%空置率是一个很低的数字，它体现了墨尔本租房市场的极度供不应求。即便是空置率最高的Melbourne(3004)的4.4%也是低于5-7%这个合理水平的。那么，是不是说这点空置率差别相对租金收益率就可以忽略不计了呢？

租房需求

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租房需求是体现租客对该区域房产的兴趣，因为空置率同时受租房居住和买房自住的影响，以平均每套房产在租赁网站的浏览量为指标的租房需求更具针对性。

由下图可见（注2），以上空置率高于墨尔本整体水平的区基本也是租房需求偏低的区。变化仅仅是少了South Melbourne和Parkville，多了Middle Park，Carlton North和Port Melbourne而已。增加的这三个区因为其低空置率可以认为是自住相对出租比例更大的区。相应地，Parkville自住比例更少，而South Melbourne更受租客欢迎。（出处：Real Estate）

租房需求低和空置率高的区大体重叠的原因容易想到，密集的公寓摊薄了租客的兴趣，租金收入可能丰厚，想租房的人可能多，但是摊到特定的澳大利亚一套公寓上的几率并不像想像的那么大。也就是说，公寓多了，竞争激烈了。

综合以上三方面可见，墨尔本市中心及周边各区可以做如下归纳：

Abbotsford, Albert Park, Collingwood，Richmond和South Melbourne兼具较高租金收益率和较易出租的特点。

考虑到公寓升值和近南区租金普遍上升的情况，South Melbourne更胜一筹，然后是Richmond和Collingwood。