墨尔本是对澳大利亚房地产市场影响最大的两座城市之一。2018年，墨尔本2018年房价回调到了2017年2月的房价水平。综合公寓和别墅的整体中位房价645,123澳元，和周期开始的2012年相比则上涨了50.8%。墨尔本的房地产市场继续保持两极分化的情况。

从区域来说，墨尔本的内东区和内南区（即通俗意义上的东南区）经历了2018年度澳大利亚最大幅度的房价下跌。内东区下跌了13.4%，内南区下跌了10.5%。

(2018年度澳大利亚首府城市上涨最大和下跌最大的10个区域)

这些区域曾经是被认为拥有“好学区”“大土地”“华人聚居”等要素，从而能够升值保值的“好区”。然而，事实证明，这些区域的房产价值是存在虚高情况的，每逢房地产周期的调整阶段，其房价跌幅往往是墨尔本各区中最大的。这说明，这些要素已经很难再给内东区和内南区的房产提供升值空间了。

(2008年金融危机时墨尔本各区域房价下调幅度)

(2010年房地产调整周期墨尔本各区域房价下调幅度)

与东边相反，墨尔本的西区和西北区房价则一直保持坚挺。过去房产周期的调整阶段，其跌幅也是最小的。如下图所示，西区许多地方在2018年整体房价下跌的大环境下仍然能够逆势而上，保持升值。

(墨尔本西区各区历年房价波动)

(墨尔本内东区各区历年房价波动)

此外，墨尔本市区海对岸的莫宁顿半岛房产在2018年也表现不错。

2018年，墨尔本别墅整体下跌了9.1%而公寓整体下跌了2.3%。在许多别墅和公寓兼有的区域，公寓的涨幅是超过别墅的。

因此，“带地别墅比公寓升值快”这个“常识”很难说是符合实际情况。

2018年，墨尔本的公寓批建量也是大幅度下跌。这是银行收紧给开发商贷款，政府限制高层公寓，新公寓标准极大提高公寓质量，个别地区公寓供过于求等因素综合作用的结果。根据现在公寓批建量的情况，2019年下半年或2020年初起，墨尔本的公寓会陷入紧缺的局面。

（澳大利亚主要城市公寓批建量）

目前，维多利亚州人口以每年2.2%的速度增加，既有新出生人口和国际移民，澳大利亚别处人口也是以约每年2万的人数净流入。其中大部分又集中于墨尔本。公寓因为其较低的价格，较好的地段是很适合首次购房者的。

综合公寓供给会进一步减少的预期和需求随着人口继续增加的现状，公寓升值前景是比较明朗的。

墨尔本房产本身的价格对于涨跌影响也很大。2018年，墨尔本最昂贵的25%房产下跌了11.2%，而最经济的25%房产上涨了0.5%。

前文所述的西区升值好于东区，公寓升值好于别墅，也都和其价格有关。经济的房产作为生活必须品是有着强烈需求的，从而决定了其升值的坚实基础。墨尔本已经突破500万的人口和超低的2%住房空置率都体现了这点。而高价房产则更多的是奢侈品，价格波动比刚需房产大很多。

（2018年澳大利亚各地最贵的25%房产和最便宜的25%房产价格变动）

澳大利亚经济情况良好，GPD增速高于历史平均水平。失业率是2012年以来最低水平。人口和薪资都保持增长。而维多利亚州又是澳大利亚经济最好的州，所以墨尔本的房地产市场长期来看是乐观的。