据ABC新闻报道，东海岸房地产市场的低迷已经结束。悉尼和墨尔本的房地产市场的状况有所改善。6月份这些城市的房价已经稳定，尽管仍处于低位，但拍卖清盘率进一步上升。”

澳大利亚房价下跌结束

东海岸房地产市场的低迷已经结束......至少目前如此。不止我这么说。最近几周，名副其实的预测团队都认为房价已经到了最低点。它们包括房地产分析公司SQM Research，Domain和CoreLogic，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver(他是第一个提出大衰退的人之一)BIS Oxford Economics，ANZ，甚至储备银行。

澳大利亚央行董事会成员在上次会议上指出，“自上次会议以来，悉尼和墨尔本的房地产市场的状况有所改善。6月份这些城市的房价已经稳定，尽管仍处于低位，但拍卖清盘率进一步上升。”

住宅占澳大利亚家庭财富的57％。

储备银行官员显然认为，除非国际事件冲击澳大利亚经济或金融体系的,目前的经济衰退已经过去。澳新银行（为澳大利亚房地产市场提供资金的四大资金之一）同意这一观点。该银行的经济学家费利西蒂埃米特和阿德莱德蒂姆布雷尔本周写道：“政策宽松和相关的乐观情绪似乎有助于推动拍卖清算率大幅提升。”

根据CoreLogic数据，经季节性调整的月度房价变动图表说明了这一情况：“经过两年的下跌后，房价目前显示稳定。”

近几个月悉尼和墨尔本的房价下跌幅度大有减缓。

实际上，悉尼和墨尔本最近的月度价格上涨0.1％和0.2％，而悉尼的情况是近两年来的首次增长，一些人一致认为悉尼今年晚些时候会出现更大涨幅。

SQM路易斯克里斯托弗在5月底写道：“我们的观点是，由于信心预期会增强，需求增加导致住宅价格上涨可能从下半年开始实现。”而且不只是专家，现在越来越多的消费者都认为房价即将上升。而价格往往随着人们的预期走。以下是价格预期和真实房价的走势

图片显示房价一般跟随消费者的预期走，19年后期人们预计会房价出现反弹。

克里斯托弗先生将他的预测变化归因于三个与政策的因素，而大多数其他分析师赞同其观点

首先是联盟的选举胜利，这使得工党可能会改变负债和减少资本利得税，至少在未来几年内这种情况是永久性的。

第二个是（当时预计，现在已经实施）削减储备银行的现金储备率，使其和贷款利率保持在历史最低水平，这种情况肯定会保持很长一段时间。两位储备银行经济研究人员Trent Saunders和Peter Tulip最近发表的一篇论文表示（不代表银行的官方观点）：利率已经非常低，预期的长期实际贷款利率下降将推动房屋价格未来上涨28％。如果预计利率仅在短期内降低，这些影响将大大减少。

但是，澳大利亚人肯定预期利率长期降低，因为全球金融危机爆发后的十年中，其他许多发达国家的利率变为零，有的甚至为负。我们也刚刚目睹两个月内两次降息，利率已经创下三年内历史新低，而且距离最近一次加息以来已经接近9年，并表明储备银行还需要多年来提高利率。

住房市场的最后一个推动因素是银行机构决定取消7％的贷款可行性监管，这意味着借款人可以利用较低的利率来获得更多的贷款。

贷款金额会多多少？ 根据RateCity，年收入为$110,000的家庭可以多贷款$6万。

瑞银估计，对于其他收入来说，取消最低限额可能会使最高借贷总额增加14％，由于更严格的收入和费用评估预计实际影响会小得多。而这一分析甚至没有考虑政府的现金储备计划，这项政策可能会让额外数以千计的首次购房者在存款低至5％的情况下进入住房市场。

价格上涨多少？

由于所有这些因素都有利于提高房价，您可能会认为东海岸将迎来另一次房价大繁荣。但专家的都认为事实并非如此。BIS牛津经济学指出，从现在到2022年悉尼的价格仅会上涨6％，但价格仍然比之前的峰值低13％。预计墨尔本不会有太多差异，房价增长7％，价格比三年前的峰值低10％。澳新银行观点类似，预计目前价格降至最低水平，今年仅小幅上涨，明年全国增幅约为3％，墨尔本将比悉尼增幅更大。

澳新银行预测，明年除达尔文外，其他所有省会城市的价格都将上涨。

Emmett女士和Timbrell女士指出“虽然前景肯定看起来更积极，但我们希望价格不要大幅上升。一段时间以来我们一直认为信贷紧缩是疲软的主要驱动力，虽然现在利润率有所放松，但家庭支出衡量标准（HEM）发生了变化，同时全面的信贷报告的引入将抵消一些降息的影响。”

此外，仍有大量新房供应即将投入市场，特别是悉尼的租房空置率已经达到15年来的最高点。

澳大利亚东部沿海大城市公寓供过于求引人担忧。

“这一切都表明价格复苏可能相当温和。”除了更可靠的房屋贷款，更多的住房供给，还有特别是收入增长缓慢，悉尼和墨尔本不会有以前规模大繁荣/泡沫。

你有运势么？

房价的另一次爆发只会加剧澳大利亚房地产市场的风险，给整个经济带来阴影。

最大的风险是债务堆积以支付更高的房价。澳新银行表示“虽然低利率通常使房屋贷款还款可以承受，但高额家庭债务容易影响房主的生活。高负债的影响将加剧失业率上升。最明显的风险是抵押贷款违约率上升，这将导致更多的房屋被迫销售，从而导致房价再次下跌。

三位澳大利亚央行经济学家的研究表示（不一定反映该行的官方观点）：即使资产价格上涨，高负债水平也会影响消费者支出。

澳大利亚家庭由于在创纪录的债务负担而削减开支。

关于对消费的长期“财富效应”有这种说法。当人们的资产价值上涨时，他们会花费更多。当他们的净资产下降时，家庭花费更少。

现在看来我们必须注意“债务效应”。如果家庭的债务水平较高，他们往往会减少开支，澳大利亚的家庭债务水平从未高于目前的水平。疲弱的消费支出已经对零售利润构成压力，并导致该行业的人员失业。澳大利亚央行表示，即使新一轮房价上涨，更多的债务将使这种情况变得更糟。

然后是建筑行业，澳新银行预测住宅建筑将下降15％。建筑雇佣了超过一百万澳大利亚人，因此很多工人可能在其他地方寻找工作，他们可能无法维持现有的房屋贷款。

东海岸的大规模国家运输基础设施项目旨在吸收这些工人，并确保失业率不会上升。但不知道最终能否运作起来。这些项目受国际发展影响，如：美中贸易和技术战争，中国经济放缓，海外降息和全球货币战争，与伊朗的潜在冲突影响全球石油供应，英国退欧和欧洲未知的未来。这些负面冲击可能导致失业率上升。

所有这一切都必须让潜在买家在购买房屋之前问自己这个问题：我有运势么？