澳大利亚房价上涨导致越来越多的年轻人购买投资性房产，但这种策略的风险可能比他们意识到的要高。

统计局(ABS) 2017/18年度收入与住房调查的最新数据显示，住房拥有率继续下降。

调查显示，1994/95年，71.4%的家庭拥有住房，但2017/18年这一比例降至66%。与2015/16年度68%的人拥有住房相比，这一比例也下降了2%。

住房负担能力的下降更是正在影响年轻人的住房拥有率。

四年前，在接受调查的15岁至24岁人群中，12.8%拥有房产，但这一比例现已降至9.6%。

25岁至34岁人群的自有住房比例也有所下降，从38.6%降至36.8%。

现在，年轻人似乎把投资房产作为入市的一种方式。

在25岁至34岁的人群中，约18.4%的人拥有投资性房产、度假屋或其它他们不住的房产。自2013/14年以来，这一比例为12.5%。

据调查，有180万家庭拥有投资性房产、度假屋或其它他们不住的房产。

但Grattan Institute的住房专家科茨(Brendan Coates)表示，“租房投资”（rentvesting）的趋势主要帮助了较为有钱的澳大利亚年轻人。所谓“租房投资”，是指在能买得起的地段买一套房子，把房子租出去的同时，自己再另外租一套房子住。

科茨称，此前的统计数据显示，在25岁至34岁的人群中，约8%的人是租房投资者，但如果你看看这一群体中最富有的五分之一人群，租房投资者的比例跃升至13%。

“租房投资正在帮助较富裕的年轻人利用这一方式进入房地产市场，但它不会帮助那些目前因住房负担能力而难以进入房地产市场的群体。”

事实上，房产拥有率下降幅度最大的是各年龄段中最贫穷的40%，因为当房价上涨速度超过收入增长速度时，他们在存首付等问题上更有困难。

尽管租房投资似乎是一个诱人的选择，但科茨表示，那些通过这种方式入市的人也需要小心，不要承担太多风险。

他说:“对于那些进入市场的人来说，租房投资是否值得，确实存在一个问题，因为这取决于价格上涨。”

好处是，如果价格上涨，投资性房地产的价值也会上涨，这样业主就赚了。

“但在租金收益率仍然非常低的情况下，投资者在获得他们想要的回报时应该谨慎。”

他说，通过退休金或其他投资工具存钱可能是更好的选择。

与此同时，澳大利亚老年人对投资性房产的所有权也有所增加，但科茨表示，这可能是因为他们继承了房产，而不一定是购买投资性房产。

“获得遗产的平均年龄大约是60岁，”他说。

这是许多人将继承房产，然后它可以成为一个投资财产。

科茨表示，对澳大利亚老年人来说，购买投资性房地产没有那么大的意义，因为大多数老年人不缴纳所得税，因此无法利用负扣税优惠。

“在60岁以上的澳大利亚人中，只有六分之一的人缴纳所得税。”

科茨表示，从历史上看，住房所有权一直是澳大利亚人生活和退休储蓄的一个核心部分，如果这种情况发生改变，将对澳大利亚人的退休资金构成挑战。

澳大利亚的许多政策依赖于人们拥有自己的住房。

他续说，“家庭住宅在很大程度上不受养老金经济状况调查的影响，也不征收资本利得税。因此，在一个住房拥有率不正常的世界里，澳大利亚需要进行一些其他调整来支持住房。”