这是一个会影响整个房地产行业、更广泛的经济以及所有那些敏锐地想知道价格下一步走向的人的趋势——澳大利亚人购买和出售的房产数量减少了。

全澳房屋周转率——购买和出售的房产数量除以房产总数——已降至2013年以来的最低水平。在墨尔本和悉尼，房屋成交量接近20年低点。  

为什么澳人的房屋交易量减少

这是澳大利亚多年来房价第一次下跌，卖家越来越不愿意出售。行为经济学告诉我们，哪怕同样都能赚钱，但只要少赚了，人们就会不开心。当房主意识到他们的房屋价值低于几个月前，就不太愿意卖房了。

它被称为“损失厌恶”，这种行为反映在拍卖清盘率的下降上。随着价格下跌，卖方调整价格预期的速度很慢，从而导致房产流拍或被取消拍卖，清盘率下降。

随着房地产价格下跌，房屋成交量低的情况并不罕见，因为房价一直与房价增长密切相关。

然而，价格只是这里的一个因素。

很明显，印花税也会影响交易，因为搬家费用会阻碍人们搬到靠近更好的工作的地方或更合适的房屋。尽管近几十年房价大幅上涨，但印花税税率在大多数州和领地都没有太大变化。因此，与收入增长相比，中等价位房产的印花税大幅增加。

我们还可以看到悉尼、墨尔本和布里斯班的公寓建设热潮，这有助于降低房屋交易量，至少在纸面上。大多数新公寓在施工前都以楼花形式出售了，这意味着买方在签订合同和获得钥匙之间通常存在长达三年的时差。许多公寓销售没有记录在交易量统计中，因为没有发生结算。

此外，自2000年代中期以来，州内和州际的迁移也是影响交易量的驱动因素。

这对市场和经济意味着什么？

买卖的物业数量会影响房地产行业，包括房地产经纪人，抵押贷款经纪人，律师和搬家公司。低房产交易量也会影响到更广泛的经济，因为交易房产的人减少意味着进行翻新和装修的人减少。对于白色家电、家居用品和家具的商人，以及五金店和零售商来说，这也是个坏消息。

州政府也密切关注房产交易量。因为印花税是州政府税收的主要来源，有助于支付学校、道路和医院的费用，而这高度依赖于物业易手。

这对房价意味着什么？

人们普遍认为，投资者退出市场，银行收紧贷款和新房上市将会在未来几个月推动房价下跌。

房地产观察人士还预计交易量下跌将导致房价在短期内下跌。但现在想卖房的业主还有一线希望：分析表明房屋成交量和价格之间的关系正在发生变化，特别是在墨尔本和悉尼，因此价格前景可能不会像一些人所暗示的那样黯淡。