对于澳大利亚首置业者来说，没有什么时候比这个时间更让人困惑了？

房价终于下跌了，全国房价下跌了6%，仅悉尼就下跌8.2%。

老实说，房价下跌应该是首置业者欢呼庆祝的事。他们终于可以入市了！真的吗？事实是，与此同时，贷款机构更严格的审查使得获取贷款变得难上加难。

最近的统计局数据显示，住房贷款批准数量下降了近1%。许多首置业者正与时间赛跑，抢着买房，以防后续贷款规则有更多变化让他们彻底出局。

澳洲一名小企业主也是首置业者，他和妻子在周六不断看房。他们亲眼目睹了房价的下跌。在看房和拍卖时，人群变得越来越少，竞标也是寥寥无几。但除了房价下跌，他们还感受到了银行已经开始对贷款申请者实施更严格的贷款标准压力。

对于小企业主这个群体来说，获得资金一直都很困难，这是理所当然的。毕竟，60%以上的小企业在三年内关门大吉。

因此，两夫妻从一开始就知道，获得资金对他们来说将是一项更棘手的任务，在这种环境下，甚至更加困难。去年，银行的贷款专家就告诉他们：“在他们做任何事情之前，他们需要另外一年的纳税申报单，以提供更长时间的收入证明。”

他们等了几个月，终于获得“有条件的”预先贷款批准，这让他们欣喜若狂。

在价格走跌的市场，他们可以更加尽情地挑了，但说实话，他们还是有点不确定。

为什么？下周五，皇家金融服务委员会的最终报告将公布，这可能会给那些试图获得贷款的人带来另一个麻烦，甚至可能是那些已经获得预先批准的人。

包括瑞银(UBS)在内的分析师普遍认为，银行委员会将建议禁止银行采用通常的方法来评估借款人偿还贷款的能力，即家庭支出指标(HEM)，这种方法已经被使用了很多年，但在某些情况下，它被不准确或不诚实地使用，导致人们获得的贷款实际上是他们无法偿还的，并最终陷入财务困难。

瑞银(UBS)首席分析师莫特(Jonathan Mott)去年底在该委员会发布中期报告时表示，如果这一建议得到采纳，可能会“进一步限制住房贷款的流动”。

换句话说，将会有更少的借款人被批准，而那些被批准的，将只能被允许借更少的钱，这对于首置业者真不是个好消息。

“当皇家委员会在2017年底宣布成立时，可用资金减少了，”realestate.com.au首席经济学家科尼斯比(Nerida Conisbee)表示。“从那以后，我们看到人们的借款大幅减少。”

科尼斯比建议，在房价下跌的情况下考虑购买房产的人，应该在皇家委员会的调查结果公布后，向银行了解自己的借款能力，即使他们有一份预先批准的文件。

她表示:“首先，购房者必须跨越更多障碍才能获得融资，尤其是在支出方面。这未必是件坏事，因为你总希望人们能够偿还得起贷款。”

那些预先审批失败的人，尤其是那些一年多前就申请了贷款的人，他们可能会发现，如果最初的申请没有受到对其支出的更严格审查，他们现在能够借到的贷款就会少得多。他们可能会发现自己需要在不同的地区寻找住房，如果他们的新预批准是一个较低数额的话。他们甚至有被完全拒绝的危险。当然，预先批准并不能保证贷款最终敲定，尤其是当规定改变时。

房地产经纪人已经见识了银行收紧标准的过程，远远在皇家委员会提供任何建议之前，他们表示，购房者需要让自己的财务状况良好、真正有序，这样他们才不会错过当前市场上的便宜房产。

South Eastern Realty的房地产经纪人乔伊斯（Andrew Joyce）表示，“由于房价经过调整，反映出良好的价值，这对购房者来说非常物有所值，但买家需要一个堪称典范的信用评级。”

“买家从银行获得信贷批准需要更长的时间，而这种批准通常少于他们此前获得的预先批准金额。”

但是乔伊斯坚持认为，尽管信贷紧缩，那些能够向贷款人准确展示自己的收入和支出的人仍能获得贷款。

关键是借款人要对自己的财务状况了如指掌，对银行和自己都要诚实，对自己的开支和偿还贷款的能力要坦诚，特别是在利率上升或环境发生变化的情况下。毕竟，新规定是为了保护他们而制定的。