澳储行的一名研究人员表示，被高房价挤出门外的租房者往往在拍卖会上更积极出价，这在一定程度上导致了近期悉尼和墨尔本房价的攀升。

经济学家桑德斯(Trent Saunders)和高级研究经理图利普(Peter Tulip)提供了建模，承认贷款标准和利率变化导致了房市繁荣，并表示人口增长对住房供应造成了压力，从而导致租金上涨，这导致更多的租房者买房，因为与买房相关的成本更容易承受。

图利普个人表示，自本世纪头十年中期以来，移民人数的增加推高了房价，更紧张的空置率意味着租金随着更多人抢租而上涨。

“新增100万人口对住房供应影响不大，但对需求影响巨大，” 图利普在介绍澳大利亚住房市场建模时说道。

他表示，被高房价挤出门外的租房者将在拍卖会上大举出价，推高房价。

“当住房成本(包括市政费在内的购房相关成本)高于租金成本时，潜在购房者就会离开市场，不买房，或者出价保守。”

他说，尽管租房者买房影响了房价，但影响要小于降息。

桑德斯和图利普的建模也支持这样一种观点，即最近疲软的市场应该会出现转机，但这只是在住房建设下降和持续的低空置率之后才会发生。

广传的市场好转发生在今年晚些时候或明年初，BIS Oxford Economics、汇丰(HSBC)和Domain经济学家威尔特希尔(Trent Wiltshire)最近的报告预测，市场将出现反弹。

桑德斯和图利普的报告研究了历史和近期的房价数据、建筑数据、租房空置数据和利率，以及它们对房地产市场的影响。

图利普称，数据显示，尤其是自2011年以来，较低的利率对澳大利亚的房地产市场繁荣起到推动作用，包括墨尔本和悉尼等城市。

“该建模表明，过去几年房地产市场和建筑业的强劲表现，在很大程度上可以用利率下降来解释，”图利普表示。“利率下调1%，可能在一两年后导致建筑业增长3%。”

尽管这不是这份研究报告的一部分，但图立普说，澳大利亚审慎与监管局(APRA)对银行放贷标准的修改，也影响了房价，尤其是在投资者青睐的郊区。

更严格的贷款标准意味着投资者被迫减少借贷，支付买房的钱也就更少。他表示，这对这些房价的影响约为10%。