当你的房产投资组合扩张到一定程度后，与房客和房子相关的问题，或多或少都会出现，而这些问题，可能会让你蒙受不同程度的损失。

那么这时，之前一直在买的房屋保险和房东保险就会派上用场了。

今天的文章，就是分享房产投资中可能遇到的两种最常见的保险索赔项目，以及作为房东，如何与保险公司打交道，从最大限度获得理赔，避免拒绝索赔的情况发生。

首先要提醒大家，保险能派上用场的首要前提是——“未雨绸缪”：

 

需要在还没出现问题之前，一早就把保险买好，而不是等问题出现后，才开始担心问题恶化，然后再买保险。

 

例如，有些投资者发现房客开始拖欠房租了，才想起买房东保险；看到新闻，说百年一遇的大洪水即将在24小时内侵袭自己投资房所在地区了，才想起来买房屋保险。

 

如果等问题已经出现了，或知道它马上就要来临才决定去买保险的话，那么到了真正索赔时，保险公司可以依据其制定的保险条款拒绝理赔。

 

言归正传，来说说常见保险索赔项目，以及索赔过程需要注意的问题：

房客欠租索赔

事实上，无论你和租房中介花多大工夫去选择“最佳房客”，一旦房客个人情况发生变化（例如失业、离婚、受伤等），以前表现再好的房客，也可能拖欠房租。

 

为了在将来可能要向保险公司索赔房客所拖欠的房租，你应该做好如下准备：

 

保持良好的租金记录

如果让中介公司管理投资房，他们一般会用电脑系统记账，房客什么时候交了多少钱，预付了多少，欠了多少，实际租金交到哪一天，这些资料都有详细记录。

当你向保险公司索赔时，这些详细租金记录是其审核索赔的主要依据，如果没有这个记录，特别是对于习惯现金交易又不记帐的房东们，索赔时会遇到麻烦。

 

尽快走法律程序驱逐欠租房客

不要以为有保险就可以慢慢处理房客欠租的问题，有些保险公司的规定是，欠租最多只赔3个月，除非房东走了法律程序去驱逐房客，那么赔偿期限可以延长到1年，法律费用也可以由保险公司报销。

也就是说，无论中介跟你说房客的个人情况多么值得同情，你多希望给他们多点时间把欠租补上，但是为了将来能获得保险理赔，你必须在房客欠租超过14天后就发出终止租约通知。

如果房客接到通知14天后还没搬走，则应提交到审理庭（Tribunal），让审理庭判决命令房客在规定时间内搬走。

有一点值得注意，有些保险公司会在房客欠租这个项目上设置一些坑。

例如，要求房客在租约开始后一段时间内（例如4周）完全没有迟交房租，才会对之后房客出现的欠租情况进行理赔，如果房客入住后第3周晚交租了，之后马上补上，但过了好几个月后就又不交房租了，那么，保险公司可能完全不予理赔。

如果你买了有上述这一条款的保险，并且房客真的在租约开始后前4周就晚交房租，你得考虑取消这份保险，获得退款，然后购买更适合的保险。

有些保险公司还会要求房东提供证据，证明房东在欠租房客搬走后，已经努力地重新找新的房客，否则从房客搬走到重新找到房客这段时间内的租金损失，保险公司可能不予理赔。

所以，需要保留所有招租相关广告材料，材料上一定要有日期信息（例如广告内容上写房子在哪一天可以开始入住等）。

房屋损坏索赔

市面上关于投资房的保险其实有很多种：

 

 一种是把房东保险作为一个独立的产品，主要保房客欠租和房东财产（例如地毯、家具、窗帘等），但保险范围不覆盖房屋建筑本身，是最纯粹的房东保险。

另一种则是把房屋（building）、财产（contents）和房东（landlord）三种保险打包在一起，统称为房东保险。

这两种虽然名字一样，但本质上是完全不一样的两种保险类别。

 

如果买了第一种，即是纯粹意义上的房东保险，也就是保险范围没有覆盖房屋本身，那么一旦房客对房屋造成破坏，保险公司是不赔的。

 

于是，问题来了……如何辨别保险是否覆盖房屋本身？

很简单，买保险时，保险公司问你要给房屋定多少保额（一般是几十万澳元的），那么一般来说，房屋是受到保障的；

相反，如果保险公司只问要给财产定多少保额（一般只有几万澳元），那么房屋很有可能是不受保障的。

还有些保险公司产品以房屋和财产保险为主，房客破坏是可选项，如果你买保险时没有选这项，那么当房客破坏房屋时，保险公司会以该项未选择不予赔偿，只对第三方破坏房屋情况进行理赔。

 

假设保险买对了，不幸遭遇房客、第三方或天灾破坏房屋的问题，且损失超过了保险所定的免赔额（excess），向保险公司申请索赔过程中要注意什么呢？

索赔注意事项

 

首先，需要证明索赔时所看到的损坏，在房客入住前是不存在的。

这时房客入住前的检查报告和照片就派上用场了，保险公司会对比房客入住前的状态和现在损坏的状态，从而判断可以就哪些损坏进行理赔。

 

一些保险公司，会先让你先自行找人维修，然后把帐单发给他们，或者让你先找人报价，然后把报价发给他们。如果损失较大，我不建议后一种方式，应该让保险公司派出他们自己的损失评估师，让评估师去找维修报价。

 

一般来说，保险公司从建筑商那里获得的报价会比较高，他们按照较高的报价现金理赔后，你可以选择按保险公司的报价，使用他们推荐的建筑商，这些建筑商的资质一般都比较高，还会给你提供良好的保修。

当然，在保险公司那里拿到现金理赔后，你也可以选择另行找其他便宜一点的维修报价，以更低的成本完成维修。

你甚至还可以选择不维修，拿到赔偿金后做其他事情，比如把受损房子卖了。

 

第二，在维修结束后，千万不要忘记，可以就维修期间所损失的租金收入向保险公司进一步索赔。

这个租金损失期限一般有1年，如果不主动问保险公司要这一项赔偿，对方有可能不会主动提醒你，而只对房屋损坏进行赔偿。

 

为了证明有多少租金损失，需要提供保险事件发生前12个月的租金收入记录，对于现金交易并且不记帐的房东们，这又是一个坑，如没有租金收入证据，这可能导致无法获得租金损失的赔偿。

 

保险公司在房屋损害项目上所设的坑还是不少的。

例如，有些保险公司明文规定不对挡土墙损坏予以赔偿；有些公司明文规定房屋附近多少米以内不能有超过一定高度的树，否则如果该树倒下造成房屋受损，就不予理赔。

 

还有些非明文规定的坑，例如可能要求你提供证据，证明损坏确实是在保险期内发生。

分享一个自己的案例，有套已出租的房屋围栏被第三方破坏，我向保险公司提出索赔，他们经过“调查”后，认为我买该套房的时候，围栏就已经不是完好的了。

想要反驳保险公司的调查结论，问题却来了，我的中介在租客入住前所做的房屋检查报告里，并没有对围栏情况有详细描述，也没有拍照。于是，我只好翻查购房时自己拍的照片，幸好找到一张可以证明围栏之前并未被破坏的照片。

最终，保险公司还是理赔了。

 

因此，请务必对房屋情况多拍照片存档，以便不时之需。

 

总而言之，保险在房产投资路上扮演十分重要的角色，一定不要轻视。

一定要阅读清楚保险条款，知道什么是保的，什么是不保的，这样，对风险就会有更全面认识。

对于保险公司可能不予理赔的事件，应予以重视，主动控制风险；

对于保险公司予以理赔的事件，知道保险公司要求的材料，提前准备好。

如果不确定保险条款里的某个问题，或保险条款里并没有写清楚，则应该打电话给保险公司问清楚，然后让他们发一封确认邮件以存档。

以上，希望对各位有所帮助。