澳洲保险巨头QBE每年都会联合BIS Oxford Economics对澳洲住房市场进行一次深度分析,并发行一份对未来三年的预期报告，CPDM作为专业地产开发服务机构，将为大家对这份报告进行浓缩总结，报告中共有6大要点，涉及了对住房租赁，购房主力人口，购房者背景，经济环境市场供求等多方面的变化的分析。CPDM将分几期为大家分享，今天将带来关于住房租赁市场的第三部分。


住房租赁市场的总结预测


租金价格变化

2018年的住房租金价格变化基于不同城市的供需状况而表现出差异，总体上租金价格增长状况可观，趋势稳定，因此吸引了更多人投资住房。


在2017/18年间，悉尼租金增长2%，这一涨幅已经稳定持续了4年。而墨尔本去年租金随着通货膨胀增长1.9%。

尽管在接下来这两个市场里，租金降幅相对于之前有所减缓，但柏斯2018年中期的租金同比于2014年中的峰值降低了19%，在达尔文18年租金比2015年中峰值降低了18%。

由于大量公寓上市导致供过于求，布里斯班住房租金在2017/18年间降低了0.5%。 在阿德莱德，由于租赁市场需求逐渐疲软，而即将将完工新房仍在增加，因此尽管租金有0.7%的增幅，但是远低于当地2.1%的通货膨胀率。

霍巴特和堪培拉这两个城市是全澳租金涨幅最强势的城市，2017/18 年间增幅分别为3.5% 和 2.7%，与此同时，市内的住房空置率也相当低，租赁市场上供小于求的状况让房东们可以理直气壮的加价。



租赁市场预测

由于供应量不断增加，住房可负担性增大，政策上鼓励首次购房者购房，悉尼墨尔本的住房租赁市场预计会趋于疲软。而在达尔文和布里斯班，由于供大于求状况过于明显并且短时间内无法调整，因此住房租金将继续降低。



常住人口的不断增长以及较低的房屋空置率让预计会让霍巴特未来租金价格持续上涨。由于市场上的公寓供应量将逐年增长，租客们手上可选择的房源越来越多，因此堪培拉房租上涨的强劲势头会逐渐减弱。而阿德莱德租赁市场在经历了近年的疲软之后，由于库存被逐渐消化，可能会出现供应紧缺，进而导致租金上涨。





住房空置率

在租赁市场上，住房空置率是一个用于衡量供需变化的重要指标。3%的住房空置率通常被认为是市场供需平衡的标志，在这种情况下，租金只会随着通货膨胀而同步增长，受供求影响较小。



在2018年中，租赁房供应最紧张的是堪培拉（0.8%空置率）和霍巴特（1.7%空置率），墨尔本持续的人口增长也让出租房空置率降低到了1.9%。



与此同时在悉尼，通过网络数据显示，以公寓为主的大量房源即将在市场上供应，让空置率上涨到了2.5%。而布里斯班及阿德莱德从2017年初的供需平衡变成随后的空置率降低，与此同时布里斯班的房租价格却也在下跌。柏斯和达尔文的空置率早前都超过了6%，于2018年中时降低至5.6%。




租金回报率

在所有首府城市中，悉尼而墨尔本的租金收益率最低，只有2.5%。而达尔文及霍巴特的租金收益率在所有城市中排行榜首，这反映出两座城市的租赁市场小而且波动幅度大。霍巴特的租金收益率在近6年来不断降低，而同一时期里租金价格不断升高。



除了租金涨幅疲软，阿德莱德以及布里斯班在过去5年里租金收益率降至3.7%。与此同时，因为出租房成交量超过租金升幅，堪培拉收益率轻微回升至3.7%。尽管柏斯的租金价格出现了下跌，但是伴随着空置率上升，租金回报率跌至3.3%。同样，达尔文也由于出租房空置率增加而导致租金回报率降低。




租金回报率预测

总览全国，所有主要城市的租金收益率都低于历史上收益率变动区间内的准值。在目前这个低收益率的大环境下，租金收益和贷款还款之间差值明显低于历史记录下的平均水平。但是在那些资产出现明显增值的市场上，投资者们对于投资收益率进一步降低保有较高的容忍度。



在未来三年里，全澳租金收益率预计还是会保持下降趋势，有限的租金价格上涨结合有限的房价上涨，将作用于租金收益率。由于供应量大增，以及价格涨幅微弱，公寓的出租成交量有可能会有明显增加。但由于新公寓的供应量存在周期性变化，因此在下一波公寓供应高峰到来之前，租赁市场上会轻微出现库存减少的状况，因此预计在2020/21年间会出现租金收益率的上升。