CoreLogic表示，在经历了2012年至2017年5年的增长之后，截至11月初的12个月里，澳大利亚各州首府的房价中值下跌了约5%，其中悉尼和墨尔本的房价跌幅最大，分别为8%和6%。

在悉尼和墨尔本，房价在本轮周期的顶部已经涨得过高，因为房价已经漫无边际地涨到了潜在买家难以承受的水平。

由于由于监管方面的变化，以及四大银行在皇家银行委员会任期内的谨慎行事，贷款人（尤其是投资者）面临着比以往更严格的贷款限制，这些城市的房地产市场变得更加萎缩。

相比之下，由于州际投资者看到了这些地区的价值，规模较小的首府城市——尤其是堪培拉和霍巴特——在2018年的表现好于澳大利亚的平均水平。

2019年，我认为我们会看到澳大利亚首府城市的房价表现趋于一致。

悉尼和墨尔本的房价在19年的前三到六个月可能会继续下降。上述预测是基于今年2月皇家银行委员会公布最终报告，各银行持续收紧贷款以及市场参与者普遍感到不安的前提。只有当大量可自由支配资金的潜在买家意识到存在价值时，房价的下跌趋势才会被打破。

到复活节时，这些大城市的房价可能会进一步下跌3%至5%，到那时，房价可能会在剩余时间里持稳。按绝对值计算，我预计悉尼的房价将比2017年9月的峰值低12%至14%，墨尔本的房价将比2017年11月的峰值低9%至11%。

选举的影响

与许多其他评论人士不同，我认为联邦政府可能在明年5月份进行的政府官员变动不会对房地产市场产生那么大的影响。

如果工党赢得大选，长期推迟实施的负扣税改革将扭转澳大利亚的房地产市场。最大的风险时间是从选举到拟议的政策实施之间的这段时间，因为明年大部分房地产交易都将集中在政策转变之前。

我怀疑较小首府城市的正增长能否持续更长时间，尤其是考虑到澳大利亚大城市的经济和人口基数要大得多、增长轨迹要陡得多的前提后，大城市房地产的价值正在缩水。

因此，澳大利亚较小的首府城市的房价可能会在明年秋季趋于平稳，然后在剩余的时间里下跌至多5%。

如果这些结果成为现实，一些人将把它描绘成房地产泡沫的破灭。

实际上，经过衡量的房价变化代表着房地产市场亟需的喘息之机。虽然一些潜在贷款人受到的伤害是不可避免的，这也是令人遗憾的。但澳大利亚首府城市的主流住宅资产的多数业主将不会受到影响。当然，首次置业者的负担能力也会提高。

本文译自Richard Wakelin，作者是是韦克林房地产咨询公司（Wakelin Property Advisory）的创始人之一。