房价的两大推动因素是利率和债务。当利率较低时，人们会借更多钱并花更多钱。但这两个因素现在已经达到了极限。

家庭债务接近可支配收入的200％，使澳大利亚处于发达经济体中的前四分之一。虽然这可以进一步增加，但大多数人认为这是不谨慎的。监管机构可能会对任何被认为过快或可能不谨慎的贷款增长保持敏感。

理论上，1.5％的官方利率可能会进一步下降。但鉴于它们在1989年达到17％，在20世纪90年代平均达到6.6％，在过去30年已经大幅下降的情况下，任何进一步的下降都不可能有意义。

这并不意味着房价不会上涨，而是会取决于更为基本的房价驱动因素：经济和人口增长以及家庭形成率。

近几十年来，尽管这些驱动因素具有根本性，却已经退居幕后。

在截至2007年的10年间，投资者贷款平均每年增长20％，自住业主贷款增长率达到13.5％。目前的人口增长率为1.6％，虽然对发达经济体而言相当强劲，但却无法推动价格的可比增长。

在未来几十年，我们预计房价上涨的速度应该会比过去几年要慢，或者只是横盘整理一段时间。（支撑这种观点的依据是对监管覆盖继续重点关注自住业主而非投资者的预期）。

信贷增长

与此同时，家庭收入增长与债务增长之间的不平衡将需要通过较慢的信贷增长来解决。住房信贷的增幅不能再领先家庭收入增幅了。

事实上，如果决策者希望将家庭债务与收入比率稳定在200％（目前为197％），那么信贷增长率必须是收入增长率的一半。从这个角度来看，住房信贷仍然以每年5％以上的速度增长，而过去一年的年收入增长率平均仅为1.2％。

因此，曾经很适合投资者的市场条件可能变得不那么普遍。想想拍卖会：从国际角度来看，澳洲对拍卖会的依赖在很大程度上是一种反常现象，但它适用于房价上涨的时期，这时，权力平衡一直倾向于卖方。

但买家——尤其是首置业者——并不喜欢它们。

在全澳范围内，拍卖占8月份总销售额的20％（最新数据），而2012年8月为14％。悉尼和墨尔本的拍卖比例更为明显——比澳大利亚的其他地方更多地使用拍卖会。

但在信贷受限的环境中，拍卖可能无法奏效。

拍卖通常是在为期四周的周期中进行，采用更积极的营销方式，以增强竞争意识和“害怕错过机会”的心理。

风险比比皆是

然而，在一个信贷条件更加严苛和繁重的世界里，买家在拍卖会给出的短时间框架之前获得全额信贷审批将更加困难。（有一些轶事证据表明营销期正在延长，以帮助解决这个问题）。

还要注意的是，与通过私人协议购房相比，在拍卖会上买房是没有冷静期的，但前者通常有五天的时间可以取消买房，而不会产生任何法律后果。

在一个更容易贷到款子的世界中，拍卖会上的买家可能超出自己设定的预算，并且有充分的信心可以获得融资。但信贷收紧意味着愿意承担这种风险的买家少了。

此外，在快速降温的市场中，银行估值低于购买价格的前景会上升，这也可能是许多人不愿意承担的风险。对于卖家而言，风险在于，对房子感兴趣的人不一定都会在当天出价竞标。

我们可以看到一些迹象：房价已经连续下跌一年，拍卖似乎正在失去青睐。在悉尼和墨尔本，2018年第二季度的拍卖量与一年前相比下降了10％以上。

8月不但总销售额下降，拍卖占总销售额的比例在悉尼也下降至45％，在墨尔本下降至58％。相比之下，2017年12月分别为61％和67％。我们怀疑近几个月这种趋势仍在继续。

如果拍卖不再受欢迎，那么拍卖清算率作为价格信号的用处可能就不那么大了。在全澳范围内，拍卖现在只占总销售额的不到四分之一。

我们认为，这对我们这些预测房价的人来说是一个挑战，但对买家来说却是另一个受欢迎的发展。

本文译自《澳洲金融评论报》Richard Yetsenga文，作者是Jo Masters的首席经济学家以及澳盛银行（ANZ）的高级经济学家