CoreLogic的数据显示，五大首府城市的房价已较2017年末的峰值下跌8.3%，为近40年来（或1980年有记录以来）最大跌幅。悉尼房价的下跌幅度再次加大，较2017年9月的高点下跌逾12%。

此前曾预测2013年至2017年期间资本利得将十分强劲，但2017年4月，我们孤独地发出了这样的声音：房地产繁荣将结束，全澳房价将从顶峰跌至谷底，跌幅最高可达10%。

在2018年初，由于皇家委员会的影响，我们将这一预测下调至下跌10%至15%。

谁将赢得下届选举将决定房地产市场是复苏还是进一步下跌。

工党的核心政策是将资本利得税提高50%，并消除所有已建投资房产买家的负扣税，研究表明，这相当于给抵押贷款还款增加23%的量。我们几乎可以肯定这会导致更多不利的楼市结果。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，近几个月房价加速下跌确实是由于信贷供应减少，以及如果政府换届，住房税收政策可能发生变化。这些因素显然在房产投资者的心头造成了压力。

如果首相Scott Morrison创造奇迹，赢得5月的大选，那么一旦工党税收改革的威胁消除，投资者将蜂拥回到市场购买廉价房产，住房状况应该会稳定下来。

工党获胜

另一方面，如果工党占上风，我们现有的房价下跌15%的预测仍然有效，悉尼等城市的房价可能下跌20%以上。

这也是我们在2018年2月获得超过3亿澳元RMBS（与住宅相关的抵押贷款所支撑的有价证券）的原因之一。随着房价暴跌和RMBS的杠杆率飙升，这些证券所需的风险溢价正在迅速上升，从而大幅压低了它们的价格。

我很惊讶地看到，联邦反对党领袖Bill Shorten宣布工党将立即接受并执行皇家委员会的所有建议，而无需对这些建议进行质询。

有鉴于此，观察一下ScoMo最近民调的反弹，就会发现联邦政府因抨击工党提出的上调住房、投资、退休人员和个人所得税，同时歧视自我管理的养老基金的提议获得支持，是件有趣的事。

你可以想象，Josh Frydenberg会质问Chris Bowen，他的财产税、投资税、退休税和个人所得税政策将如何影响年轻人从父母那里继承的钱的价值。正如CoreLogic的Lawless先生所指出的那样，毫无疑问，他们的房子会贬值。

APRA的动作

根据政府必须遵守的“预期声明”， APRA（澳大利亚审慎监管局）需要对防止出现美国式次贷危机的空前政策干预进行长达24页的自我评估。

APRA的新研究曾多次指出，由于澳储行下调利率至创纪录低点，它试图缓解的问题会变得更加严重。

我还记得，2014年，APRA专注于将银行风险降至最低，而澳储行则希望通过史上最低的住房贷款利率来推高通胀。

尽管APRA可能会因为一些次要事务上的失误而受到英国皇家委员会（royal commission）的严厉批评，但在Wayne Byres的领导下，它的核心使命是维持银行的生存条件，避免引发深度衰退的金融系统崩溃。

银行债券

到目前为止，穆迪（Moody's）和标普（Standard & Poor's）等评级机构都认为房价的有序调整对信贷有利，因为它扭转了金融失衡，这或许可以解释最近对各大银行高级债券的出价非常高这个现象。

仅在本月，CBA、Westpac和ANZ就发行了89亿澳元的此类证券以满足巨大的需求。

各大银行的优先债目前处于2012年以来的最高水平，比2007年高出10倍以上。但不会影响债券息差。

由于海外市场对通过有担保回购协议借入澳元资金的巨大需求，澳储行的现金利率被人为地推高，进而无担保银行票据利率也被推高了。

本文译自Christopher Joye，作者是Coolabah Capital Investments的投资组合经理，该公司主要投资一些固定收益证券。