澳大利亚大多数首府城市的房价下跌引发了自住业主和投资者的担忧。但其实每个城市的房价都是按一个周期变化的，从长远角度看，这一结果令人震惊。

如果有人向你提供一个为期20年，每年10%至14%的投资回报的产品，你会怎么想？你要买吗？

我们认为，没人能抗拒有如此高的持续回报的产品。很多的澳人真的做到了这一点，这就是房价下跌可能会让人感到意外的原因，大家已经习惯了回报率一直这么高了。

投资的过程其实就是一个保持正确的观点，面对事实的过程。

在这个信息过载的时代，人们很容易被每天铺天盖地的数据和新闻标题所麻痹，忘记要退一步看问题，审视现实。其实这就是目前房地产市场的现状。

那些有远见的人对目前的楼市低迷并不感到惊讶，因为两年前的许多数据和指标已经预测到了这一结果。现在，那些没有远见的人只能对悉尼和墨尔本目前的房价暴跌感到震惊。

媒体的报道根本就无助于缓解人们的恐慌情绪。一年半前，由于房地产价格达到顶峰，所有人都在为自己糟糕的住房负担能力而哀叹。如今，每个人都在哀叹房价的下跌，但至少自己的负担能力已有所改善。

在过去的12个月里，全澳住宅价格下跌5.6%，其中悉尼下跌9.7%，墨尔本下跌8.3%。

研究机构CoreLogic的数据显示，从这个角度看，在过去5年里，全澳房地产价格上涨了19.4%，悉尼和墨尔本的房价都上涨了29%。在过去20年里，全澳的房价已上涨了197%，墨尔本上涨了274%，悉尼上涨了202%。

在同样的20年里，其它首府城市的房价也实现了强劲增长：霍巴特（Hobart）的房价增长了237%，堪培拉（Canberra）的房价增长了231%，阿德莱德（Adelaide）的房价增长了194%，布里斯班（Brisbane）的房价增长了183%，珀斯（Perth）的房价增长了148%，达尔文（Darwin）的房价增长了38%。

这意味着，在过去的20年里，墨尔本房地产的年平均回报率为14%。而对于霍巴特和堪培拉而言，这一比例为每年12%，而同期悉尼房价每年则上涨10%。

20年来，住宅地产的回报率高得令人震惊。

虽然重要的是我们要知道过去的表现并不能代表未来，但这些数字也从一个有趣的视角描述了一个故事。

赢家和输家

最大的输家是那些刚刚进入房地产市场的人，他们在2017年10月悉尼或墨尔本接近峰值时购买了房产，并在随后的一年里受到了经济低迷的全面冲击。如果他们为了买房还向银行贷了很多钱，他们的痛苦将会更重。

如果房价像预期的那样在今明两年持续下跌的话，他们将面临一个负债累累对的未来，压力还将不断增加。一些专家预测，在悉尼和墨尔本房价触底之前，这两个地方的房价还会进一步下跌至少10%。

赢家是那些长期斡旋于房地产市场旋转木马上、并将其借款金额保持在一个可控水平的人。

CoreLogic的研究显示，长期拥有房产的投资收益，以及能够安然度过周期而不被迫在错误的时间出售房产的人是最大的赢家。没错，房地产可能会有时贬值，但是不会一直贬值，随着时间的推移，事实证明，只要时机合适，投资房地产对澳大利亚的投资者来说是一个不错的选择。

即使悉尼和墨尔本的房价在未来两年再跌10%至15%，但纵观过去的20年，悉墨的平均房价仍将保持良好状态，成为赢家最重要的是要把握好房价飙升的时间，并参与其中。

例如，在截至2019年1月的5年里，墨尔本和悉尼的房价均上涨29%。但在截至2014年1月的5年里，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了32%和36%。在截至2009年1月的5年里，墨尔本房价上涨了23%，而悉尼房价却下跌了5%。

了解并密切关注这些经济指标将有助于了解未来房价的走向：

失业和就业增长率：工作的人越多，他们就越有可能有钱买东西。因此，强劲的经济和良好的就业增长可以支撑房地产市场也保持强劲。

移民水平：随着移民数量的显著增加，这是房地产市场繁荣的关键驱动力。移民们需要一个栖身之所。

房贷数据：这个可以说明有多少人申请贷款是为了买房。这也与从银行借款的难易程度有关。在过去的18个月里，随着放贷机构实施更严格的信贷要求，贷款变得更加困难。

建筑许可：地方政府批准的越多，市场上的房子就越多。但请记住这一过程会导致长达两年的滞后性。

投资者情绪：正如我们在上一轮楼市繁荣时期看到的那样，中国投资者大举买入，本土和海外投资者都创造了需求。但随后监管机构和政府收紧了要求，他们对外国买家征收了更高的税收。楼市就没那么繁荣了。