墨尔本房价下跌并没有像预期的那么可怕。

尽管澳大利亚一些最大的数据提供商和银行表示，2018年独立屋价格下跌近10%，但负责维州独立屋价格中值的权威机构Valuer-General的最新数据显示，2018年实际上下跌了3.75万元(4.9%)，至73.25万元。

去年，CoreLogic和国民银行（NAB）警告称，独立屋价格的跌幅在9.1%至8%之间。

这些银行和数据公司的数据反映的是指数化价值，这是一个适用于该市所有房屋的理论数字，而不管这些房屋是否实际售出。而Valuer-General给出的基于价格的数据则统计了那些实际售出的房产。

维州房地产协会副主席托克（Adam Docking）表示，尽管预测很糟糕，但“现实并没有证明这一点”，这一差异反映出卖家拒绝接受预期水平的亏损。

“(去年)有人说，‘我不打算以这个价格卖掉我的房子，因为它不止这个价，’”托克表示。“这是一件好事。当人们不得不抛售时，市场通常会暴跌。”

调查还显示，房主不能想当然地认为他们的房产价格会与墨尔本的房价中值一致，墨尔本郊区房价较高的地区出现了重大损失，可负担得起的邮政区也出现了小幅下调。

Valuer-General综合数据显示，South Yarra是墨尔本受打击最严重的地区，其160万元的独立屋价格中值较2017年底的230万元下跌了30.4%。

相反的是，在Cairnlea至西区，价格增长了12.5%至80.75万元；东南区的Botanic Ridge上涨10.4%至75.1万元；Gisborne 上涨17.9%至78.5万元；而Mornington Peninsula的Mt Martha则跃升16.5%，至127万元。

托克表示:“在一个转型的市场，你必须更具体地针对郊区，而不是整个墨尔本。即使市场有20%的上涨趋势，也不是每条街都是如此。”

房地产市场分析师也对预测的严重性提出了质疑，他们的房价指数显示，去年全年仅下跌2.5%。

Realestate.com.au首席经济学家康尼斯比(Nerida Conisbee)说，除房价降幅较低外，他们还追踪到墨尔本广告宣传的房屋需求高于悉尼。

科尼斯比表示:“悉尼的情况根本没有那么好，但墨尔本的下滑速度也没有那么快。所以这是另一个数据点，支持了我们在指数中看到的情况。”

指数化房屋价值与中值房屋价格实际变化之间的差异，应会鼓励房主了解当地实际情况，并寻找房地产市场出现问题的更广泛迹象。

“当人们失业时，市场往往表现得非常糟糕，而在本轮周期中，我们没有看到人们失业，”科尼斯比表示。

自联邦选举以来，维州房地产协会（REIV）和realestate.com.au都看到了房地产市场出现转机的迹象。

科尼斯比表示:“在我们的网站上，墨尔本和悉尼在大选后一周的活动大幅增加。到6月底，我们将看到墨尔本房价开始趋稳。”

她预计，市场仍需要一段时间才能复苏，预计下一财年的涨幅将在3%以内。

“买家确实有时间重返市场，我们不会再回到2017年恐慌般的市场，”科尼斯比表示。

Valuer-General数据被认为是维州房价最可靠的数据，尽管需要6个月的时间来计算，但它们是从州税务局(State Revenue Office)93%的销售数据得出的，该税务局监管的是所有房产销售的印花税。