音乐老师Victoria Jacono-Gilmovich和她的丈夫在为他们的音乐学校购买场所时充分利用了他们当租户的经验。尽管不少零售物业处境困难，但很多业主不愿意灵活应对，他们对此感到震惊。这对夫妇打算通过向其他小企业分租空间来增加收入。

他们去年曾在悉尼内西区Five Dock的主要零售地段寻找出租铺位，看到大量空置的店面，他们以为任务会很简单。

结果错了。尽管零售业气候严峻，但许多业主仍然希望获得高租金，而且租赁条款不灵活。

“一位房东希望从第一年开始增加8％的租金，” John Gilmovich说，他本身是一位房地产中介，同时是新州业主协会的会长。

经过8个月的搜索，他们发现了一个由房地产代理拥有的位于Five Dock的物业，对方了解零售市场的疲软，租金经过谈判达到其他业主要求的一半左右。

John说，他们看过的其它物业至今仍然空置。这对夫妇最近在Balmain租了另一家商铺，并带有12个月的购买选择权。

 - 租金问题 - 

除了人们收入增长疲软和在线销售竞争加剧之外，澳大利亚的零售物业同时受到高租金的打击，因为在房地产价格上涨的背景下业主寻求更好的租金回报，正如Gilmovichs的经验所示。

这是一个恶性循环，后果是越来越多的零售业务关闭，无论大小。

根据澳大利亚房地产委员会的数据，新南威尔士州和澳大利亚首都地区的社区零售空置率从上一财政年度的3.7％升至4.2％。除维多利亚州外，所有州的社区零售空置率都在上升。

代理商表示，获得稳定的租赁现金流和回报的关键是灵活性。

Gilmovich说：“对于租户的类型持开放态度，有创意地充分利用零售空间，对提高回报非常重要。”

Burgess Rawson的商业代理Dean Venturato表示，零售租金收益率曾达到两位数，但在过去几年中，基于售价折算的回报率约为5％。Gilmovich表示同意，称那些可以获得6％至7％回报的人是幸运的。

业主们可以考虑将其零售物业“重新定位”用于各种用途，例如共享工作或临时办公空间。或者将他们的物业细分为较小的空间，供零售或其他想要节省租金的生意使用。

空间细分之后，业主也必须准备好接受类似临时商店等的较短期租约。

Gilmovich表示，他看到不少认识的零售业主从传统的小商铺转移到医疗中心、药房、健身房和幼儿中心等行业，一些商店甚至成为其竞争对手 - 在线零售商的迷你物流/配送中心。

 - 中心趋势 - 

JLL的零售研究主管Andrew Quillfeldt表示，这些变化是新兴趋势的一部分。

“我们目前已经看到购物中心业主将空间的用途多样化 - 通过增加健康和生活方式用途，如健身房，医疗中心，儿童保育和游戏中心等来推动整体人流量增加，”他补充道。

共享工作中心有很大的发展前景。Quillfeldt的研究表明，与几年前的零数字相比，美国的购物中心内出现了超过75个共享工作中心，中国和新加坡的情况也类似。

“将零售空间用于共享工作空间有可能在澳大利亚形成更明显的趋势，但这更有可能发生在靠近人口密集的住宅区的购物中心。”

临时商店租赁网站如Popupshopup可以帮助普通投资者考虑较短期的租约。

Popupshopup网站上提供数千个一至六个月的短期零售和商业空间租赁。该网站还提供保险，并协调租户和业主之间的查询。

Gilmovich表示之前遇到的业主因为缺乏灵活性，促使他们在购买Balmain物业的时候打破思维的限制。他们目前已经将这个空间部分租给了其他教师以及音乐以外的生意东主。

 - 研究必不可少 - 

Jacono-Gilmovich说, “我知道店铺不会整天被使用，我的大部分客户都在下午放学之后，很少在早上。在寻找租户的时候，我会面向那些和我有相同想法的人”。

“我把空间分租给另外一些“妈妈创业者”，她们通常无力承担一个完整的租赁或者因为每天只使用几小时，而不愿意承担整租的风险。”

但零售空间的创造性使用可能不符合地方议会的规划要求，她补充说，充分的调研和耐心与地方议会沟通至关重要。

用于零售以外目的的装修也可能更加昂贵。

有些投资者认为因为高周转率和空置率，导致部分零售业主急于转手，因而有机会捡漏，但这样的情况还没有发生。

“零售资产并没有失去所有的光彩，”Venturato说。

“毫无疑问零售物业正在经历改变，一个突出的现象是，不论是希望继续持有资产的现有业主，或是新的对租客类型更有研究的零售物业买家，他们都更喜欢能抵受电商影响的全国性品牌。“