一位独立股票分析师表示，房地产价格最终可能会从峰值水平下跌25%至30%，标志着房市遭遇自1890年以来最严重的低迷，他对银行皇家委员会收紧贷款标准可能带来的影响进行建模。

Endeavour Equity Strategy的奥尔（Douglas Orr）曾在去年预测房价将暴跌20%。但根据去年底的“新证据”，他现在下调了自己的预测。2012年至2016年期间，贷款机构发放的所有(或几乎所有)抵押贷款，都使用了家庭支出指标（HEM）来评估借款人的支出。他警告称，随着近期买家发现自己处于负资产状态，贷款违约将上升。

他表示，采用更现实的基准将使高收入家庭的借贷能力降低一半，从而削弱他们推高房价的能力。

奥尔在给客户的一份报告中表示:“信贷紧缩的规模与限制支出基准的不合理性成正比。由于HEM支出估计值极不合理地非常低，信贷紧缩将是严重和持续的，因为它越来越多地被合理的支出审核所取代。”

奥尔说，使用这一基准来评估支出，将收入为14.4万元中等家庭的实际支出低估了4.8万元，导致贷款金额比使用另一项“家庭支出调查估算”高出30%，即38万元。

不现实的评估

奥尔表示，对于收入为18万元的家庭来说，支出被低估了8万元，使借款能力提高了64万元。2016年，一个家庭本来可以获得115万元的贷款，但现在只能借62万元。

他还说，HEM方法将借款人的支出中值低估了5.7万元，使他们的借款能力提高了25%。

这导致了数十亿元的抵押贷款信贷被基于不切实际的服务评估发放，他认为这需要数年的时间才能解除。与此同时，新的借款人将不太可能抬高房价。

这一预测是在Hayne皇家委员会向政府提交最终报告的几天前做出的。该委员会披露了银行是如何系统性地依赖可能夸大借款人偿还贷款能力的支出预估方法。而对于负责任的放贷，这一法律的实施将成为一个突出问题。

澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)将西太银行告上法庭，称该行几乎总是按照HEM标准评估借款人的支出，没有遵守负责任的放贷规则。

尽管HEM在2016年进行了调整，但奥尔的研究显示，2012年至2016年期间，使用的衡量标准将交通、食品和娱乐支出低估了1.1万元，而且没有考虑幼托费用。

他说，之前使用的HEM方法是一个“不切实际的数字，它没有基于我们认为负责任的贷款法律和ASIC所要求的经济现实”。

股票分析师预计，皇家委员会的调查将降低抵押贷款利率，这将需要更长的时间来处理。

奥尔表示:“我们预计，在皇家委员会公布调查结果后，HEM的使用将大幅减少。”

“这种HEM标准比人们通常理解的要不合理得多，导致了相当高比例的非优质贷款，比优质贷款允许的比例高出25%。”

现实的措施

在去年房价下跌15%之后，奥尔预计，随着银行减少使用支出基准措施，今年房价将进一步下滑10%。

奥尔告诉客户:“我们预计，随着HEM/非优质泡沫破裂，2018年的信贷紧缩将持续到2019年。”

借款人将被更现实的支出衡量标准所评估，更多只付息贷款的借款人将被评估其偿还本金的能力。

“这些影响加在一起，预计将使大举举债的借款人的贷款规模减少46%以上，在截至2016年的繁荣时期，这将使房屋边际价格的借贷能力受到严重影响。”

他表示，“尽管下跌的平均规模与2007年至2011年美国次贷危机时一样大，但对银行的影响仍有可能得到更好的遏制。”

尽管他认为银行能够经受住房地产市场的低迷，但随着贷款成本向更现实的支出转移，贷款规模增长放缓将对银行造成伤害，这是由于“非优质”贷款的高发期导致欠款增加，其中一些将从只付息转为还本付息贷款。而且，随着最近的买家发现自己处于负资产状态，违约将增加。

“这破坏了再融资选择，并可能使负债累累的投资者和重复置业者选择违约。”